21世纪经济报道 见习记者张欣 北京报道

近日，李嘉诚在“香港楼市投放的深水炸弹”引起市场关注。

8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅二期”公布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/平方米。港媒称，相比周边的二手房便宜了三成，甚至回到7年前的房价水平。

市场上不乏有“新界价钱买到九龙市区海景房”“以屯门的价格买靠近港岛的海景房”“油塘亲海駅首次开价即轰天动地”。更有长江实业执行董事赵国雄称之为“平爆价

司名义购房，需支付7.5%的买家印花税。

▶▷第二重辣，非香港永久居民购房或以公司名义购房，需支付7.5%新住宅印花税。

▶▷第三重辣，如果买房后两年内就卖出，无论是否为香港居民，都要支付10%—20%的额外印花税。

如今，香港将这三项印花税通通撤销，也就是所谓的“全面撤辣”。

一时之间，香港楼市交易量飙涨、售楼处被“挤爆”的消息甚嚣尘上。

实际上，这不是港府第一次放松楼市调控，早在2023年10月23日，香港行政长官李家超发表任内第二份施政报告时，就宣布为楼市“减辣”，但当时市场反响一般，而这次却超预期地带来了香港楼市的新狂热。

为探究竟，在香港财政司官宣“撤辣”三周后，我们飞赴香港进行实地调研。

三周的咨询量是过去半年的总和

在走访楼盘前，中原地产的中介良仔向我们介绍了几组数据：

“撤辣”前，全港单日成交新房平均在20宗左右，“撤辣”后平均在100宗以上，也就是一手房成交量有5倍左右的反弹，二手房成交量则大约翻了3倍左右。

与此同时，香港新盘平均每年只推出一万多套，“撤辣”后的头两个星期就成交了大约2100套，也就是两个星期消灭了年供给量的五分之一。而在“撤辣”前的两个月，新房成交量总共只有700套左右。

良仔还向我们透露，“全面撤辣”后，三周以来他收到的咨询量大概是过去3个月乃至半年的总和。

3月15日，我们先后探访了恒基地产开发的、位于九龙核心地段的长沙湾Belgravia Place项目和泰峯UptownEast项目售楼处。

就在3月4日，长沙湾Belgravia Place首轮销售启动，138套住宅在6个小时内售罄。而3月7日，该楼盘二次开盘，推出208套房，意向登记数达到7300个，超额认购34倍。当日售出190套，占比超90%。据中介介绍，当晚开发商紧急加推92套房。

但我们抵达时，却没有看到前不久新闻中人山人海的景象，原因是大部分新推住宅已在一周内售出。

中原地产中介拍摄

次日，我们选择了刚刚开放入票（新开盘）的利奥坊，但仍未看到预期中人山人海的排队景象。中介告诉我们，这或许是因为分流的缘故。

当天，位于将军澳、由会德丰地产开发的日出康城项目也同期开盘，开售3天收获近6000认购。

即便没有人挤人，但也能直观看到无论哪个楼盘，都有不少看房者在中介的陪同下进进出出，络绎不绝。

还有不少中介蹲守在售楼处入口处，见到可能的客户便派发传单或上前搭话。

图源：小巴拍摄

在利奥坊售楼处，我们假称自己为毕业留港学生，有意向购置新房。话音刚落，便立即有中介涌过来热情陪同带着参观样板房。

穿过交错的样板间，来到洽谈区。这儿放置着20余张小圆桌，每张坐着2至6人不等，另一些购房者则在绕着项目模型研究房屋格局。粗粗估计，洽谈区容纳了六七十人，现场在喧嚣中又保持着一种有条不紊的秩序。

蜂拥而来的内地客

据中原地产的数据，“撤辣”后三天内，内地购房者在中原地产网站的查询量翻了一番。

在参观样板房的过程中，不时有说普通话的内地购房者与我们擦肩而过，从对话中可以听出，有内地购房者准备买房用于出租，也有内地夫妻在中介带领下参观样板房。

图源：小巴拍摄

恒基地产的工作人员卓sir提供的数据是，香港本地与内地的意向购房者比例大致在1:1左右。

而良仔表示，如果保守估计，最终真正成交的购房者中，中国内地客大约占到2成半至3成。

内地客涌入的最直接原因，是“全面撤辣”后，内地人在香港买房的政策完全与港人对齐。举个例子，假设内地买家要到香港买一套1000万港元的住宅，过去需缴纳15%也就是150万港元的“辣税”，而现在，他们与香港本地居民一样，只需要支付37万港元的从价印花税，也就是一夜之间节省了113万港元。

在新政的刺激下，“撤辣”后，香港一二手房的成交量都出现了大幅上涨。

图源：受访者提供

中介透露，最夸张是见过一个内地人买全层的20余套房，准备用于出租。

鸿原地产的中介李姐，工作地点靠近香港大学，客户群体主要为港大学生以及上环白领人士。她表示，“撤辣”以来内地客户特别是留港内地生的咨询量出现明显上涨。

但她直言这并不意味着自己未来的生意可能会变得更好做，原因在于，过去其他中介公司更专注于香港本地购房者，而近年来，随着“高才通”（即港府推出的“高端人才通行证计划”，旨在吸引高学历、高收入人才来港）等计划的开展，内地人才更多地进入，其他中介公司越来越认识到内地客户的重要性，因此开始来“抢生意”。

对她来说，“全面撤辣”意味着行业内部竞争的加剧，对其他中介公司来说，则意味着“被迫转型”。另外，对开发商来说，在开发新楼盘时也可能更多地考虑内地购房者的喜好等。

买房能买涨房价吗？

据我们观察，无论是操持着粤语还是普通话，部分买房客抢楼盘的逻辑或多或少隐含投资的目的，而投资的终点，自然是看好香港楼市的价格上涨。

实际上，港府“全面撤辣”的主要目的之一就是提振楼市。自2020年疫情以来，香港楼市渐趋低迷，2022年楼价大跌近16%，2023年再跌7%，直接跌回7年前水平，交投量缩减5%。

香港住宅

与楼市低迷相对应的，是近年来香港土地市场同样疲软，2023/24年度地价收入仅为194亿港元，远不及预期收入的850亿港元，港府最重要的收入支柱近乎失效。所以其“撤辣”也有为地产开发商打气，让它们敢于拿地，从而充实自己腰包的考虑。

在上述背景下，几位中介都表示，他们对“撤辣”有所预期，只是没有想到会一步到位，如此迅速、彻底。

然而，尽管交易量暴增，但我们注意到开发商给出的新房报价与过去相比偏低。以刚刚开放入票的利奥坊·首隅为例，一套一房、24平方米左右的住宅售价大约在450万到500万港元，而它上一期推出的利奥坊·壹隅，类似的户型售价基本在600万港元以上。

据我们咨询，新房报价偏低的原因大致有这么两点：

一方面，是开发商急于回笼资金；另一方面，则是开发商对行情回暖的信心还不够足，所以放慢涨价脚步。

以至于当前，香港一、二手房价出现了一种近乎倒挂的景象——新房价格偏低，而部分二手房房东则临时“反水”，抬高售价。

从实地探访情况看，“撤辣”短期效果给力。那么它的中长期效果可能如何呢？

我们随机询问购房者“你认为‘撤辣’后的楼市火热景象能持续多久”时，多数人表示不能确定。

有两种比较有代表性的观点，一种比较乐观，认为火热景象将持续，未来美联储降息，住房市场可能更加火热。而且香港的租金回报率高，可以达到3%以上，即便买来的房子不用于自住，未来“以房养贷”也可行。

另一种观点则认为，现阶段的火热只是被压抑需求的集中释放。香港吸引的主要是从事金融行业的内地人才，虽然有“高才通”等人才引进计划，但真正能够提供的金融岗位还是有限的，因此未来香港的房价缺少进一步上涨的支撑。

有一个受访者的回答很有意思，他说，无论“撤辣”的中长期效果如何，香港的“撤辣”干脆利落，这要好过扭扭捏捏的楼市松绑。因为这释放了一个信号，就是香港政府有意愿也有魄力稳定房市。

*注：本文中人名皆为化名

本篇作者 | 毕冉 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG