近年来，菲律宾经济的快速发展吸引了众多海外房产投资者的注意，首都马尼拉的房产，更是凭借稳定的房价年涨幅、高投资回报率成为众多东南亚房产投资者的首选之地。
对于希望在菲律宾购置房产的外国人而言，了解当地政策法规尤为重要，所以我们今天就来解答一下相关问题。
01
买房
1.外国人可以在菲律宾买房吗？
答案是肯定的。但是外国人在菲律宾只能购买公寓即高层住宅楼Condo、Apartment、写字楼等，凡是涉及土地所有
小区配备有完整的公共设施，包括免费的健身房和游泳池。
购房时计算的都是套内面积，没有国内的公摊概念，而且是永久产权，不存在国内所说的70年或40年产权的概念。
但是按照法律规定，一栋大楼最多只有40%的房源可以售卖给外国人，其他60%的单元只能售卖给菲律宾人。
也就是说如果某公寓有1000套房源可供出售，外国人最多可以购买400套，另外的600套是留给本地业主的。
所以如果想在菲律宾购房，一定要确认当前项目是否还有外国人名额，否则购买的房子就只能拥有使用权，无法办理产权证。
2.房款如何支付？
关于价格的问题，项目开发商的价格基本是统一的，不会针对外国人和本地人有不同报价。如果是二手房，就是业主根据市场行情自主定价，一般不会针对外国人故意抬价。
如果是买现房，可以选择全款购买或首付30%—50%，尾款向当地银行贷款，最高可贷70%。
如果买期房，房款则由三部分组成，在确认购买房子后需要立即支付0～20%的首付，其次是约房款20～30%的建设期月供，这个月供是直接支付给开发商的，且没有利息，在4～6年内每个月分期支付。等到几年后交房时付清剩余的尾款，而且可贷款。
3.外国人买房可以贷款吗？
关于贷款，菲律宾人买房最低首付一般仅需10%，各家银行均向本国公民提供高达90%的按揭，年限可长达30年。
那么外国人呢？持有旅游签虽然可以贷款，但只能贷70%，5年内需要还清，而且菲律宾银行审核很严格，如果只是持有旅游签证的外国人，可以说很难获得银行贷款。
持有长期居留的身份，比如工作签证或者SRRV一般可以贷款最高达70%，年限最高10年，且利率和本地人一样，具体情况还要向银行咨询。
4.买房流程
无论是外国人还是菲律宾公民，在菲律宾买房都是一个比较复杂的过程，尤其是对于首次买房的人来说。以下是一些基本流程：
●浏览线上房产平台、报纸广告或咨询房地产中介，了解市场行情和可选房源。
●考察地段，菲律宾首都圈的房产各有特点，根据个人需求选择。
—Makati CBD，是马尼拉第一大CBD。自上世纪70年代起，就享有“亚洲曼哈顿”的美誉，也是全球摩天大楼密度最高的区域之一。据不完全统计，马卡蒂CBD有超过6万家企业，菲律宾的大银行、许多跨国公司都聚集在这里。
著名购物中心Greenbelt、The Landmark、SM Mall Makati等都在此处，该区域发展成熟便利，外籍人士常选择居住在此，而土地面积非常有限，寸土寸金。
马卡蒂期房房价：4-5万元/平。
—Ortigas CBD，位于大马尼拉正中心，是马尼拉第二大CBD，菲律宾经济的支柱产业BPO的大楼很多集中在这里，不仅如此，亚洲开发银行总部、汇丰总部、菲最大啤酒公司生力总部、菲最大餐饮公司快乐蜂总部等知名公司都在此处。
由于地势较高的优势，又经过数十年的发展，目前是马尼拉本地中产及富豪居住地的首选。
期房房价：核心区域3-4.5万元/平，延伸区域2.5-4万元/平。
—BGC，作为最新开发交付的CBD，是不逊于马卡蒂的核心商业区，全球众多知名的跨国企业如谷歌、华为、可口可乐、宝洁等都在这里。
这里的交通、绿化和生活配套设施都是最高配置，治安非常好。因此，BGC成为马尼拉最受外国人青睐的地区，当然这里的房价也不菲。
期房房价：4万-5万元/平
对于整个大马尼拉地区来说，房屋价格都是差不多的，均价在2万到3万人民币每平。公寓平均价格在每平方米2万元，房屋平均价格在1.5万元，联排别墅平均价格在1.3万元。
●选好房后商定价格，向开发商提交个人信息，填写预订表格，支付预订费或定金。
●最后就是付款签合同，办理过户。
02
买地
在菲律宾法律中，本地人一般可以通过购买、继承和受赠获得土地，而外国人通常不能直接拥有菲律宾土地的产权，但可以通过以下几种方式间接获得：
1.成立菲律宾公司
以公司的名义购买土地，必须遵守40%的外资所有权限制。
2.与菲律宾公民结婚
与菲律宾公民结婚的外国公民可以在菲律宾获得土地。但是土地所有权（所有权转让证书或TCT）必须位于该菲律宾配偶的名下。
3.入籍
外国人根据法律规定的某些要求申请菲律宾公民身份，基本要求是在菲律宾持续居住至少10年，具有良好的道德品质，并能说他加禄语或任何方言。
除了购买土地，根据投资者租赁法案，任何到菲律宾投资的外国人可租用商业用地，年限最长不超过75年。
03
总结
房产是很多人选择投资的方式，菲律宾的房产市场，特别是首都马尼拉的市场，在过去几年里曾表现出强劲的增长势头和收益潜力。
首先当地的人口规模和GDP足够支撑房地产发展，未来房价的增值空间会越来越大。根据历史数据，马尼拉的房价在2019年第一季度上涨了8.7%，在2020年第二季度，上涨了27%，而在2021年时，房价同比上涨了22%，全球排名第一。
而高速城市化建设、飙升的BPO行业需求，海外和国内大量投资资本的持续流入，也进一步催生了对办公室和住房的巨大需求，进而促使菲律宾房产租赁市场需求猛增，房产的出租回报率可以达到7%，意味着大约7-8年内可以通过租金回收成本，有着领先亚洲地区4.2%的高租金回报率。
虽然菲律宾对外国人来菲买房买地限制比较多，但同时也提供了一些可以合法投资房产的途径，外国人仍然可以通过购买公寓单元、成立公司、租赁等方式，拥有菲律宾的房产，甚至是土地，但要注意遵循法律和程序，确保交易的合法性，同时要考虑个人的风险承受能力，谨慎投资。
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