（央视财经《正点财经》）近期，深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。在深圳今年出台系列政策加强对新房、二手房调控的背景下，小产权房为何突然火了起来，又都是谁在买呢？带着这些疑问，记者近日实地探访了深圳最早的小产权开发地沙井片区。
深圳小产权房销售火爆 近八成购房者为投资客
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所
圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。
目前，深圳有一半左右的的人口居住在小产权房中。
众所周知，深圳土地国有化的过程中，为了照顾土著的利益，深圳市将土著户口转为城市户口的同时，为每户划出了占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平米的建房配额，超出的部分视为违法建筑。
在这个基础上，随着深圳外来人口如潮水般涌入，深圳原住民的自建小楼开始一栋栋拔地而起，这就是深圳农民房的由来。
而稳定可观的租金收入，使本地土著都升级为了本地土豪，在巨大利益的驱动下，农民房开始在关内关外的每一片土地上遍地开花，加高，加宽，在农用耕地上大盖农民房，各种违规违建层出不穷。
深圳实际管理的人口超过了2千万，去年深圳新增常住人口超过40万，排名全国第二。
大量外来人口来到深圳第一件事就是要解决住房问题。商品房买不起，大量外地人口把眼光转向了数量巨大的“小产权房”，其中深圳关内的“小产权房”尤其受到追捧。
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“小产权房”热的烫手
炸天团了解到，截止目前，深圳关内位置较好的“小产权房”已涨到三万多一平米，而且一房难求。
关外位置一般的也要一万多两万一平米，差不多相当于同位置商品房的一半甚至更高。
更过分的是，部分“小产权房”的房东恃宠而骄，房子只卖使用权，不卖所有权，一旦拆迁的话，对不起，巨额的补偿款归我，当初的购房款原价退还。
“小产权房”热的烫手，奇葩怪事层出不穷。
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小产权市场躁动的背后
为什么深圳的小产权市场如此躁动，原因主要有三个。
第一个原因深圳的土地太稀缺了，投资客太多，买不起商品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌拆迁。
近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
对于很多新深圳人来说，分享深圳城市发展红利最好的办法就是以较低价格买入城中村的“小产权房”，长期持有，一旦天上掉个馅饼，就能少奋斗几十年。
第二个原因则是深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
这就明白无误的告诉市场：城中村的拆迁改造要大大加速，“小产权房”通过拆迁洗白实现巨大 溢价的机会来了。
过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，所以买入“小产权房”变现的风险挺大。但这两年形势发生了变化。
新棚改政策的出台，比过去强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。
第三个原因则是去年深圳“豪宅税”的取消，从去年下半年开始，深圳楼市再次启动一波上涨。
疫情复工后也不消停，至今涨幅能有20%左右，关内涨幅更大，尤其西部板块，一些高价盘本来基数就很高了，这次率先上涨，让人遥不可及。
商品房价格高不可攀，许许多多深圳的刚需和购买力有限的投资客们，都蜂拥到小产权市场，伴随商品房市场的火爆，小产权市场也热了。
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“小产权房”的风险
尽管深圳小产权市场热的发烫，但“小产区房”市场隐含的四大风险，炸天团必须要告诉你：
第一个风险就是信息不对称。深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。
寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，
你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，不仅费时费力，更可能遇到各种意料之外的情况，让你真假莫辨。
第二个风险是深圳小产权房偷面积情况十分严重。
比如你花了70平米的钱，可能买到的只有50平米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的70平，而是根据实际用面积置换。
那你到手的商品房就只有50平，这些损失都是要折算到你购买的单价里面去的。
第三个风险是购买小产权房需要全款。
动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
第四个风险是法律政策风险。
这次自然资源部发出的通知，再次明确“小产权房”一律不予确权登记。
如果未来某一天，拆迁到你所在城中村，国家部委的政策文件就是尚方宝剑。
不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，到时候你可是叫天天不应叫地地不灵。
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血的教训
深圳“小产权房”曾经出过不少大事，被以违法建筑名义查封。
深圳福永鸿福花园就是这样的代表之一。
鸿福花园共有1280套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错，上百万的现金，其实当年完全可以购买一套400万的商品房，但许多人贪图小便宜，选择了小产权房。
鸿福花园地块原本是一个金属公司通过招拍挂从政府买来的工业用地，申报时为2栋工业厂房，结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。
由于开发商在售楼时，一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。
没想到权威媒体报道后，事情发生了变化。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，到现在也没有一个结果出来。
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“小产权房”能不能买
对于深圳这样极其特殊的城市来说，“小产权房”的诱惑太大，需求旺盛，相比较商品房来说，优点太多，比如不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿。
只要深圳土地仍然稀缺，商品房价格不断上升，小产权房的市场就会永远存在。
对于深圳这个城市来说，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器，政策层面也会悄悄的大开绿灯，这个毋庸置疑。
尤其是深圳计划到2035年，筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万套的小产权房。
只要提前规避好相关的风险，从村委会等正规渠道购买“小产权房”，如果你囊中实在羞涩，又真的很想留在深圳，小产权房可以买。
