16日上午，杭州发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，在一系列政策中，“限购区域收缩”被热议最多。早前报道：刚刚，杭州调整限购范围！
《通知》优化了住房限购政策，将杭州住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。也就是说，萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区解除限购，奥体、未来科技城进入非限购区。
限购区内，本地户籍限购2套住房，非本地户籍的限购1套。也就是说，落户即可买2套，不分父母
中，滨江·翡翠嘉运府、建杭·霞映锦绣里、绿城·沁百合、滨江·奥印潮观府等热盘首开；再加上建发中粮·朗云、招商·杭著臻邸、绿城·宸岸印月里、万科·河颂映象府等热盘续销，不少楼盘为区域板块内的红盘。
如霞映锦绣为杭州“杭七条”推出后的首个“顶格社保+5年限售”楼盘，整体摇号中签率9.34%，精装均价近6.51万元，总价千万级起步；最先领预售证的沁百合，中签率为14.33%，有房户社保要求131个月。均价约4.74万元，整体总价也在700万元～900万元；不拼社保的河颂映象府，中签率也仅为12.82%。
“这批房源大部分总价在500万元以上，多数属于‘一房难求’的大户型。”霞映锦绣的销售顾问直言，整个杭州核心地段低密项目相当稀缺，“拼财力、拼运气、拼社保”的激烈角逐背后，本质还是因为“低密改善不愁卖”。
杭州新房的热度在5月就有显现，中指研究院的统计数据显示，5月杭州中签率20%以内的项目有11个。其中两盘触发社保排序，宸岸印月里更是拼社保到118个月。整个5月，杭州共推盘49次，新开房源4984套，环比增长19.6%；入市纯新盘有8个，老推新项目开盘房源超4000套。最终平均去化率为58.9%，较4月提升8.2个百分点，系年内最高值。
在中指研究院华东大区常务副总经理高院生看来，“‘杭七条’新政刺激，叠加热点新盘入市，部分刚需及改善型购房需求释放，5月新房市场活跃度得到有效提振。”
此前的杭州5月推出的“杭七条”宣布限购全面放开，降低了购房门槛。到了5月31日，浙江省响应“517新政”宣布首套首付调整为15%，取消利率下限，亦降低了购房成本。
区域“温差”仍在：外围区域去化周期最长达33个月
市场热度延续，但板块至今的分化行情也仍存在。此前截至今年一季度的数据显示，在杭州可售面积TOP20的板块中，去化周期较长的区域为塘栖达到了50.9个月，最短的运河新城也有3.3个月。
二季度以来虽有5月和6月市场热度的烘托，但区域分化表现的分化亦依旧明显。以杭州拱墅区申花板块为例，其紧邻西湖文教板块，适用于高端改善家庭。目前在售新房仅5个，均价为3.1万元～6.51万元，近30天购房热度在杭州市排名仅在第13位。
与改善需求市场形成对比的是刚需自主市场，以较为典型的杭州临平区为例，作为杭州接轨上海的门户，交通便利配套完善置业门槛不高。目前共有8个新盘供应，均价涵盖1.9万元～3.5万元多个梯队，近30天购房热度排行杭州市第26位。
“这波放量主要集中在主城区热门板块的改善型住房，以及一些3万以内的刚需盘。”在高院生看来，5月新政对市场起到了拉动作用，释放了一部分需求，杭州市场开盘热度明显回升，“但同时市场分化确实也很明显，热度高的还是集中在部分区域。”
最新数据显示，截至5月，杭州主城四区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）去化周期在0.66个月～4.4个月；而杭州外围如临安区已达33.83个月，临平区的去化周期也需要9.64个月。
作为链接市场供需两端的中介平台，亦感受到了“冷热”差异。一位在杭州具有七年从业经验的房产经纪人认为，“市场的变化，或并非完全取决于政策所释放的原本被抑制的需求。需要综合考虑置业者的需求、供应结构、板块的差异、对未来预期的信心、自身的购买力等多重因素。”
“像我们有一些门店所在的区域板块，如果板块本身的供应结构就较为单一，既没有学区房属性，又没有性价比较高的‘老破小’，次新盘也比较少，本身就‘先天不足’那‘后天也难努力’，刚需和改善置业者的可选面很小就不会考虑这个板块了。”他举例道。
是需求短期集中释放还是预期转好引发购置需求？这仍需时间的检验。而从“杭七条”发布至今，杭州还暂未出台相应“517新政”的细分政策。而在“因城施策”“用足用好工具箱”的当下，之后杭州楼市的政策方向亦是市场的关注点。
在高院生看来，未来杭州政策重点或将从激活需求、渐次放开新房限价突破。从需求端来说，应继续激活存量需求，“比如说，取消限购的范围可以扩容至主城边缘高流拍率的板块。继续降低首付比例、房贷利率、交易税费，乃至提高公积金额度等都能继续降低购房者的门槛和成本，吸引置业者入市。”
“还可以探索‘以旧换新’的形式，库存较高去化压力较大的板块可以进行跟进。”他还提到，从供给端的角度来说，六区外围区域新房限价能否逐次放开向市场化过渡？供应端加大核心区优质地块供应、放缓非限购区域供给，结构性调整能否实施？这都是未来的方向。
“当然最本质的还是产品力和服务力，能为客户提供实实在在的，匹配其需求的产品和服务。从外部市场来说，降价并不能一定带来销售增长，要去了解客户真实的需求，因盘施策、最终赢得销售。”
