历史背景
深圳东莞小产权房是其特有的一种房屋类型，以其独特的优势和历史背景，在房地产市场上独树一帜。
深圳小产权房，是指深圳市以前个别村子自行建设的房屋或由政府确权的低成本、小面积农村集体建房，旁边东莞也按其房屋政策发展。
这种特殊的房屋类型成为了深圳东莞房地产市场中一道独特的风景线，因其相对较低的价格和一些独特的优势，吸引了许多购房者的关注。
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价格优势
随着深圳改革开放的快速发展，这些房屋逐渐被人们熟知
的村委财力。听着售楼姑娘的专业介绍，电梯行至5楼的样板房，四种房型，大小不一，均设计时尚，户型紧凑。
（小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而气派）
再看沙井其他片区的小产权房，记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于沙井商业中心区，临宝安大道，地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘，记者上网查询二手房信息显示，这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有很多人熟悉的村委统建楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，小区车库、游泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于禧园房价的4成。
相比此前的懿园，这里的小区环境更为热闹，车库出入口私家车络绎不绝。“这个楼盘性价比很高，交通便利，还可落户。我好多客户买了这里，都涨价了，很满意。”售楼人员说。一系列流程走下来，再听闻只需低于周边商品房一半的价格，就能享受差不多的住宅品质，连记者都有点心动。
但走访多个沙井小产权房后，记者也发现，这种村委统建楼，尽管外型看，越来越接近商品房，但细节上还是存在很多差异。比如户型层高偏矮，大约2.8米。且使用面积有点虚，公摊面积偏多，基本上公摊在30%左右，相比商品房的公摊20%左右，同面积的户型明显小气很多。此外，这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的，相对而言，车位比较紧张。
（沙井小产权房的样板房有模有样，似乎有与商品房一样的居住品质）
王经理介绍说，在深圳，除了沙井，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空，比商品房还抢手。其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区，也零星有些村委统建楼，但规模没有沙井、龙华、龙岗那么大。
诱惑大 风险更大
“这么大的规模，这么多人购买，国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点。
记者身边也有不少购买小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年，她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套商品房的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。纠结的过程中，商品房在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。”
记者的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。“上周，和我一样户型卖到了150多万。这些年，周边的商品房涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议记者也投资一套小产权房：“投入成本低，回报高，现在销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。”
王经理说，和往年以低收入人群购买为主不同，近些年，小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变，“今年房价太高，二手房买不起，很多人把目光转向小产权。疫情过后，沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，很多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。”
目前，深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。
王经理介绍，虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及村委盖章，一样都不会少，房价一次性付清，基本没有后顾之忧。可据记者了解，律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房价高企，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。
如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。
如果买来等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
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本文源自中国基金报
