我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，有两千万预算，准备买豪宅片区的房子，关注的有深圳湾、香蜜湖、华侨城、尖岗山，其中尖岗山比较特别，跟其他几个片区并不相似，请问它有些什么特点，未来发展如何？
你好，尖岗山有这些特点：1.不是纯
银行在审查时对使用网贷的人会存有疑虑。最后，关于普惠金融是否能使用的问题，答案是如果利率低、金额大，是可以用的，但应该在紧急关头短期使用，毕竟对征信有所伤害。
提问：深叔，你好，首付预算有100万，想买一套房子解决自住问题，有投资价值能方便置换更好，但是现在的情况是，打新社保比不过别人，买二手房资金又不够，请问我应该怎么办呢？
深叔：你好，100万的预算想在深圳买房，可以考虑商务公寓，之所以推荐公寓，有这样几个原因：1.受政策影响，购买力从新房二手房向其他产品流入，相比小产权房等产品，建议年轻人选择安全有保障的产品；2.商务公寓不影响打新积分；3.商务公寓居住属性被加强，不仅可通燃气，部分公寓可以申请学位；4.商务公寓价格较低，且已停止审批，会越来越稀缺。关于如何选择公寓，可以从这几个角度来看：1.从片区来说，光明最值得考虑，区位好，有科学城规划，企业多，产业强劲；2.从地段来说，光侨路连接两个核心片区，占地广，规模大，很有发展空间。具体买房选筹，详见知识星球内部。
提问：2023年到底该不该买房呢？
深叔：你好，首先你要搞清楚你是投资还是自己住，如果是投资的话，按照目前的一个市场行情，一般分为三种情况，第一、三到五年的回报率，第二、五到十年的回报率，第30到15年的回报率。现在基本上是房住不炒了，很多板块是没有一个投资价值的，要优先去选择具有投资价值的热点核心板块。如果你是自己住，在哪个节点上车，这个很重要，特别是这两年，以深圳为例，如果你是2020年上车和现在上车，有可能都帮你省出了几十万甚至更多，你必须要多下工夫，所有符合你的房子都要去看，最好是选择地段好的，质量好的。第三就是避开风险，尽可能去选择一些国企、央企这样的烂尾风险会比较低。第四、老破小不建议去考虑这种房子，除非说带一个特别好的学位，要不然你卖的时候它的增值空间几乎没有。第五，房屋的属性，市面上有看到一些工抵房，法拍房、回迁房，小产权，尤其是小产权，不要以为你捡到了便宜，这里面的水深着 ，到时候能不能网签，不能过户，法拍房，收不到房，你连哭的机会都没有。
提问：深叔，你好，名下已有两套房，没有多余的房票了，在考虑下一步投资临深还是公寓，身边有人用深圳湾一号的例子劝我投资公寓，请问可以相信吗？深圳的公寓值得投资吗？
深叔：你好，不建议购房者选择公寓，有人认为像深圳湾一号这样的顶级公寓价格可以翻倍，实际上这类公寓有独特的定价策略，举个例子：相同的100平房子，开发商根据有无海景将一套定价2000万，另一套定价1000万，1000万房子的业主认为房子是打了五折的，出手时，既可以宣传这是打五折的笋盘，也可以对客户说买完之后价格可以翻倍。所以说，公寓看似有翻倍的例子，实际上升值较难，不适合普通人投资。
提问：深叔，你好，有两套房子，都在西乡片区，一套是06年的绿海名居，另一套是用来自住的，请问绿海名居房龄太大，是不是应该及时出手？考虑到片区价值，是不是应该考虑置换到其他片区？
深叔：你好 ，06年的房子放在深圳西部来说，不算房龄很大，深圳的房产一直以来极具投资吸引力，虽然现在调控严格，但仍是房产保值增值最好的城市之一；碧海、坪洲是深圳房价水分最大的两个片区，不仅海景资源不稀缺，没有成为豪宅的可能，而且在后续发展中房龄过大的问题会越来越凸显，预计会横盘两年，建议在今年及时抛盘；如果想换房，建议仍考虑置换在西部片区，建议考虑南山、宝中、尖岗山这些区域，想打新的话要注意投住分离。
以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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