“手握2000万，是选择新安宝中学区四神盘，还是买宝安中心区的住宅？”
近期论坛一个帖子引起了广泛讨论。
网友称，自己有3000-3500万的总预算，想在同一个小区里面置换2套。目前纠结在新安片区宝安中学的“四神盘”和宝安中心区无法抉择。
选择学校？
宝安中学的“四神盘”即学区内中洲华府、华联城市全景、勤诚达22世纪和中粮天悦壹号四个次新盘。这四个楼盘都靠近地铁，周边有中洲、勤诚达等商业，交通、教育、生活配
60平四房2100万成交。天骄华庭在后海不是热盘，但也不算冷。最新卖的这套单价13万多，价格表现意外的坚挺，相比高峰期降价不多。以目前行情来说，这套房我认为是买贵了，同样价格，看看招商海月或者蔚蓝海岸，有一些性价比更高的房源，我比较倾向于认为买家看得不多，没有仔细做对比。
02福田
皇庭世纪，福田中心区上车盘，单价9万左右。皇庭世纪成交量依然一骑绝尘。这个小区近中心区，户型实用，又没有学位带来的高溢价，对福田刚需上车来说可谓非常友好。在近两个月行情二次滑坡的同时，皇庭世纪依然稳在近9万的价格且周周有成交，可见片区买家托底能力之强。
宝树台，华强北学位次新小户型，32平单间380万左右。因为租金高，学位强，楼龄又次新，宝树台小户型上半年刚出时，成交非常火热。它的32平单间，当时一度卖到480万的高位，而最近同户型成交已经下探到了380万左右。如果从22年开年以来开始算，宝树台算是跌得最惨烈的小区之一，且目前还没有稳住的趋势。这个盘比较适合当前居住稳定，需要一个二套学位小房子的买家。如果你的目的就是这个，我建议再观望一下。
03 罗湖
没有特别眼前一亮的存在。超指导价一列，罗湖已经大半都是蓝色的了。换言之，接近乃至低于指导价在罗湖买房，目前已经属于一个常态现象。当然这也不是因为罗湖跌得多，只是因为罗湖泡沫少，指导价定得相对高而已。目前罗湖的房子，对周围上班自住的家庭来说，性价比是很高的，有些房子甚至被低估了。但罗湖投资属性差，对深圳楼市参与者来说，也几乎是一件形成共识的事情。就算性价比高，就算被低估了，也没用，共识的力量是可怕的。同样的情形，其实也发生在一些公寓和双拼房身上，有机会再唠，这里不额外展开了。
04宝安
宝安就属于和罗湖对立的反例，在宝安，找接近乃至低于指导价的房子，依然还是比较困难。上半个月，宝安单价卖得最贵的，是新安的中粮天悦壹号，89平三房成交价1136万。
在新安，宝中学位这一片的房子，因为曾经单价冲得过高，在208后成交一直非常惨淡。中粮天悦壹号虽然品质很好，但也免不了被买家拿起大砍刀一顿狂砍。比如这套房子挂盘价1230万，被硬生生砍了100万。
但即便如此，这个价格我依然认为贵了，这个价格一定不是底。勤诚达、中粮、中洲、华联城市等等这些宝中学位次新盘，未来还有进一步下行的空间。要知道，同样的价格稍加小几十万，在蛇口也能买到育才学位的次新三房。
而宝中这边，鸿荣源尚都，片区二线盘，116平三房成交价1145万。尚都单价也跌破10万了，宝中的降价潮和全市一样，由旧及新，由北及南。宝中的10万单价线，最早是在宝体一线，现在已经推进到区政府附近了。尚都业主妥协之后，下一个多半得轮到天悦龙庭，甚至宏发领域。
05龙华
熙园山院，梅林关豪宅，200平成交价2450万。星河丹堤，梅林关豪宅，274平成交价2100万。梅林关口遍地开花，但却几家欢喜几家愁。熙园山院和星河丹堤，作为龙华豪宅天花板，意外地卖得不错。显然，在投资客都已退场的现在，自住家庭并不在乎什么错配不错配，面积大环境好住得舒服，就足够打动这批龙华本土豪客了。
中航天逸，红山二线盘，89平三房753万。港铁天颂，上塘标杆盘，89平三房608万。另一边的红山上塘，目前的成交价，比开年时候又跌了50万左右。这一片面临新房的强势挤压，二手业主一直都不好过。新房只要还在售一天，跌下去的价格就极难回弹，买家若能逮到一个急卖的业主，我建议开价直接往指导价去开，最后很可能会有惊喜。
06其他
总的来说，目前行情下的急卖业主，心态放得比过去两年任何时候都低，几乎任何片区都有业主在砸盘，很多房子的性价比已经超越了新房。上半年，我还在劝大家多打新，而现在，去二手市场勤淘笋，对买家来说可能是更好的策略。
最后是一些数据tips。
成交来源主要是部分大中介机构。至于更多的小中介/私单/代办等等数据，收集困难，表中没有。
列表包含少数公寓、商办、宿舍等特殊性质物业，如要参考，注意甄别。
部分双拼房源的成交会被拆成两条记录，将两条记录的价格相加即可。
