为买房，张先生与李女士签订《自愿离婚协议书》，然而“假离婚”不久后，双方因感情破裂“真分手”。李女士向法院提起诉讼，主张“假离婚”时签署的协议书无效。
6月21日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从上海市第二中级人民法院（以下简称“上海二中院”）获悉，近日，该院对这起确认合同无效纠纷案作出终审判决，认定《自愿离婚协议书》无效。
为买房，签订《自愿离婚协议书》
上海二中院介绍，张先生与李女士于
购房定金5万元并支付逾期返还的利息。
不买可以，钱不退
徐某则称，李某夫妻二人只是因为市场房价下降，觉得买亏了，才坚决要求违约解除合同。他之前问过银行经理，经理说李某夫妻二人提交的贷款申请资料，只是不满足“等额本金”贷款条件，但可用“等额本息”方式贷款，说明不存在贷不了款的问题，实则是有意不办理。
此外，在明知申请资料不全的情况下，李某夫妻二人间隔37天才向银行补交资料，明显有意拖延。根据购房合同约定，买家拒不配合提供交易所需资料或逾期（逾期超十天）办理交易、按揭抵押登记等相关手续属于违约。徐某说，他本是为房屋置换才卖房，却因李某夫妻二人违约，损失严重，合同可解除，但定金不退
交易未成，谁之过
为查明案情，案件审理过程中，承办法官向办理贷款人员和中介工作人员进行调查询问。二人均表示李某夫妻二人符合“等额本息”贷款条件，且已明确告知，但二人坚持以“等额本金”方式贷款。
香洲法院经审理认为，原告李某夫妻二人与被告徐某之间的购房合同合法有效，双方本应恪守履行，现因贷款问题，导致案涉购房合同解除。购房合同虽约定合同方可无责任解除合同，但前提是基于“政策原因”或银行“三个月出不了同贷书”，即不能归责于合同方的客观因素。而从原告李某夫妻二人的贷款过程可知，二人未能顺利办理案涉房产按揭贷款系主观选择，若按照银行建议，尚有办理贷款、继续履行合同的可能，并不符合前述约定的无责解除合同的条件，两原告已构成根本违约，已付定金无权请求返还。
香洲法院驳回原告李某夫妻二人的全部诉讼请求。
法官释法
本案双方争的是定金，实质是未能办理案涉房产的按揭贷款是否构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因一方当事人原因未能办理贷款，并导致购房合同不能继续履行，另一方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人的事由未能办理，出卖人应将购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因此，未能办理贷款是否构成违约，能不能要回定金、首付款，需区分贷款未获批准的原因。具体而言，若因卖方销售未具备销售条件的房屋，如未取得预售许可证或销售不具备使用条件的房屋，致使贷款审核未通过，卖方承担违约责任；若系购房者自身原因，如本案情形，购房者应该承担违约责任；只有非买卖双方的原因，协商不成又未做约定的，买家才可以要求卖家返还首付款或定金。不过，在购房前，购房者正确评估自身购买能力，谨慎挑选房源，才是避免纠纷的“最优解”。
采写：南都见习记者 陈栋 通讯员 肖辉燕 李宇欣
