对于很多人来说，在中国的传统思想：你漂泊在外，有房了，那才是家，所以不少人对购房都是充满期待，而深圳商品房不是每个人都能上车的，就会有考虑入手深圳小产权房。对于初次购买深圳小产权房的人来说，很容易陷入几大思维误区，让购房过程变得复杂。
今天我想为大家解析这些误区，帮助大家轻松顺利地入手。
误区一：购买小产权房需要拼运气。如果运气不好就会蒙受房财两空的风险。然而，这是一种误区。其实只要避开绿本和猪肝本，选
购买数栋历史遗留、统建楼等小产权房，生育两个儿子，后前妻去世，两儿子移居香港。2010年，被继承人与委托人再婚，生育一子。2022年被继承人去世，前妻的两个儿子从香港回来争夺遗产。委托人称，被继承人在世时，两位继子便多次因财产问题进行威胁恐吓，出于维系亲情的角度，被继承人与委托人将二人名下多套房产赠与两位继子。现继承人去世，两位继子认为与委托人之间毫无血缘关系，父亲名下大量房产均是与前妻婚姻关系存续期间购入，要求委托人将其父亲留下的财产全部归二继子继承。委托人与被继承人婚后辞去工作在家相夫教子多年，现丈夫去世，自己和幼子未来生活来源主要依靠被继承人留下的遗产，如两名继子抢夺遗产，将导致委托人与幼子丧失经济来源。道华房产与工程律师团接受委托后梳理案件信息，经过固定证据、实地走访调查后，迅速启动诉讼程序，成功达到委托人预期诉求，保护委托人合法财产、争取实现利益最大化。
01 案情回顾
李先生早年有过一段婚姻，并与前妻共同生育二子，但前妻于1998年就已因病去世，两子均已成年并移居香港，取得了香港居民身份。张女士（以下称委托人）于2010年与李先生（以下称被继承人）登记结婚，两人婚后生育一子。被继承人与委托人再婚时已是66岁高龄，名下财产众多，如在深圳市罗湖区就有数栋小产权房、多套红本房，此外还有两家公司股份，每年分红金额都维持在二百万左右，继承人二子认为委托人是因贪图财产才与其父亲结婚。二人害怕委托人会抢走原本属于二人的财产，百般阻拦被继承人与委托人结婚，甚至请“黑社会”出面，对委托人进行骚扰威胁，称若被继承人坚决要与委托人结婚，那被继承人必须将名下财产转移到二人名下才同意这段婚姻。迫于两个儿子的强硬态度，被继承人也不想闹得太僵，本是喜事也要图个好彩头，最终做出妥协将小产权房暂交给二人管理，自行收租并处置租金。
在被继承人婚后，两个儿子对被继承人的生活不管不问，被继承人生病住院期间曾到医院探望过一次。两个儿子的做法让被继承人失望至极，决定收回小产权房屋并要求两个儿子将房屋出租收入返还。两儿子得知该情况后，为了阻止被继承人收回房屋，多次上门殴打被继承人与委托人，被继承人最终在两儿子的胁迫下签署了赠与协议，将名下房产与公司股份赠与了两儿子。
2022年，被继承人去世，委托人一人抚养幼子生活艰难，故找到广东道华律师事务所，希望能够得到法律帮助，争取到自己应得的遗产份额并将房产拿回，房屋出租后的租金也可供家庭日后的生活开支，以保障日后生活。
02 道华律师对本案充分研讨，归纳总结案件争议焦点如下
1、被继承人被迫签署赠与协议，将部分房屋及股份赠与二继承人，委托人是否有权遗产分割？
根据《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”。两位继子手中持有被继承人签署的赠与协议，协议中明确载明，委托人将自己名下的位于深圳市罗湖区新安街道的五栋小产权房屋以及位于X玖园的三套房屋赠与继子二人，由两兄弟管理相关房屋的一切事宜，另写明将自己名下所持有的某实业股份公司与某科技有限公司股权赠与两儿子。
二继子认为，被继承人生前已将部分房产交由二人管理并收取租金，且被继承人签署的房产与股份赠与协议，相关财产就是二人的个人财产，而非遗产。二人已持续占有房产、收取股份分红多年，就已经获得了房屋及股份的所有权，继承人签署的相关赠与协议对委托人极为不利。
2、二继子霸占委托人与被继承人生前所住房屋，委托人如何实现继承权？
历史遗留小产权房不具有房屋所有权，只有使用权。委托人自与被继承人结婚以来就一直居住在被继承人名下的一套历史遗留小产权房内。但目前这套房屋已经被继子侵占并将委托人的东西都扔出屋外，其他绿本产权证也都在二人手里，委托人在想要分得部分房产的情况下欲拿回该套房屋难度更加大。委托人是否有可能通过继承取得房屋，这也是道华律师需要去为委托人解决的问题难点之一。
3、部分房产系被继承人婚前财产是否影响委托人继承的财产份额？
夫妻一方个人财产在婚后产生收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。本案中，虽然小产权房屋系被继承人的婚前个人财产，但是部分小产权房屋在符合相关政策后是否转为商品房取决于权利人之意思表示。被继承人选择在婚内支付综合地价款及契税等将部分小产权房屋转为商品房，该行为使房屋产生相应增值。其后，被继承人在婚内用该部分房屋做抵押进行贷款并用于投资购买其他房屋。故综合上述，被继承人对部分房屋进行转让，后续用该房屋进行贷款用于投资其他房屋，上述行为包含了被继承人的智力投入，故有部分房屋在婚内支付款项转商带来的相应增值应作为夫妻共同财产予以分割。剩余小产权房屋部分由于在与委托人婚前便已在被继承名下，故若在赠与协议有效未被撤销的情况下，委托人有很大的风险无法取得。
4、如案涉小产权房遇城市更新、拆迁等，委托人相关利益如何获得保证？
绿本小产权房、褐本房、加建部分房产、商品房、厂房等不动产如遇城市更新、拆迁时，开发商要求该不动产权属无争议，如各继承人就不动产权属无法协商一致，权属存在争议，则开发商无法进行拆赔，存在不动产价值贬损或无法处理的相关风险。本案中，若该房产争议始终争执不下，两位继子一直拖延时间，那么委托人的损失也将进一步地扩大，并且还有一年的撤销权的除斥期间存在，时间更是紧迫，没有及时处理委托人最后可能落得一个“人财两空”的下场。
5、被继承房产种类繁多、权属情况复杂。
本案有多个继承人，且两位继子为香港居民，定居香港，被继承人所遗留房屋数量众多，各房屋产权情况参差不齐，后期需进行大量调查取证。本案涉及的房屋种类繁多、同时具有继承、租赁、买卖等多种法律关系，法律风险较大。
03 道华律师针对案涉房产信息调查取证，定制解决方案
1、迅速固定证据
道华律师对案涉房产的相关档案进行了调取，发现根据深圳市规划和自然资源局的信息查询结果显示案涉争议房屋所占宅基地使用权归被继承人所有，前往不动产登记中心进行询问发现被继承人名下的红本房尚未进行过户。并前往深圳公证处调取公证书档案获得重大发现，被继承人生前在公证处留有一份公证遗嘱，在公证遗嘱中明确写到被继承人自愿在去世之后一切财产由委托人及其幼子继承。该份重要证据为案件最后胜诉奠定重要基础。
2、亲自走访调查
道华律师亲赴案涉房屋现场，收集大量房屋照片及涉案房产实际土地面积及相关证据材料。确保证据充足、完整，为本案证据链条的完整保驾护航。道华律师通过实地探访与周边亲邻进行深度交流发现大部分邻居都知道被继承人两位儿子不孝顺，在被继承人生前经常在其家中大吵大闹，甚至多次对父亲大打出手导致警方多次出警调解。在被继承人生前的家中，道华律师更是发现有多处打砸痕迹，结合委托人与周边邻居的陈述，更加深了两位继子胁迫老父亲的内心确认。
3、向法院立案提出诉请
根据民法典的相关规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人；（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；（四）伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；（五）以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。道华律师在对案件情况有了详尽的了解，并掌握充分的证据后，迅速采取诉讼措施，向有管辖权的法院提交立案材料，列出如下诉讼请求：（1）请求法院确认赠与协议无效；（2）请求法院依据被继承人遗嘱对被继承人名下财产进行遗嘱继承；（3）请求被告返还属于原告一方的租金部分，启动诉讼程序，以最快速度为委托人解决法律难题。
4、申请财产保全，防止诉讼期间房产被转卖或过户，增加继承阻碍
在调查完毕案涉房产的权属情况后，为了防止两位继子对案涉房产进行处分，低价转让给第三人或者将房屋进行过户等，道华律师在法院提交立案的同时申请了财产保全，并联系法院说明案件目前的困难之处以及委托人的艰难处境，希望法院可以尽快出具保全措施，对案涉房产先行查封，避免后续影响诉讼的进行。
04 道华律师完成诉讼目标，助委托人确认遗产份额
1、据理力争，为委托人争取最大利益
道华律师预判两兄弟会以赠与协议为由，主张被继承人将案涉财产均赠与自己，为自己的个人财产，请求法院驳回委托人起诉。道华律师当庭驳斥两兄弟，明确指出被继承人是在两兄弟暴力胁迫下才签署财产赠与协议，赠与协议并非委托人的真实意思表示，不具有法律效力。并向法院提交了报案回执及案发当时的现场照片及两兄弟威胁被继承人的聊天记录。且因被继承人名下房产过多，其中小产权房在后续诉讼中的分割等问题也存在很大的不确定性。
此外，在继承房产时，若是父亲去世，母亲健在的情况下，一般也需要确定父亲的遗产，即将共同所有财产的一半分配给配偶，其余为被继承人的遗产。具体如下：1、一般需要对房子进行认定，如果属于夫妻共同所有，则需要进行分割。即共同所有财产的一半为配偶所有，不属于财产继承，只属于财产分割；其余部分作为被继承人的遗产进行平等分配和继承。法律规定，遗产应按照以下顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；第一顺序继承人未继承的，由第二顺序继承人继承。2、房屋分割后，属于父亲遗产的部分开始继承：(1）如果有遗赠扶养协议，房屋应先按遗赠扶养协议继承；(2）如果没有遗赠扶养协议，有遗嘱的，按遗嘱继承；(3）如果遗赠扶养协议和遗嘱在被继承人生前没有订立，则房屋适用法定继承，由配偶、父母和子女按第一顺序继承；如果没有第一顺序继承人，则由第二顺序继承人继承，即第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；3、在法定继承范围内，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应平等。母亲除了通过分割夫妻共同财产获得部分房屋所有权外，还可以通过法定继承获得部分房屋所有权，一般与其他第一继承人平分。但需要注意的是，如果继承人生活有特殊困难，缺乏劳动能力，应予以照顾。继承人履行主要扶养义务或者共同生活的，可以多分。但有扶养能力和有扶养条件的继承人，不履行扶养义务的，应当不分或者少分。
2、提交关键证据，为最终胜诉奠定坚实基础。
道华律师提交了历史遗留违法建筑普查证明，证明被继承人为案涉房屋的合法权利人，由此可证明被继承人享有该涉案房屋的使用权，该房屋为被继承人的合法财产。道华律师拿出公证遗嘱，该份证据至关重要，这是委托人合法确定遗产的事实依据。
道华律师指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百六十六条 、第二百六十七条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。两位继子目前侵占案涉房屋，属于侵权行为，构成对委托人财产权利的侵犯。因此继子因涉案房屋取得的全部利益，应返还委托人。
05 遗嘱有效，赠与协议确认无效，委托人依遗嘱获得全部房产
因赠与协议内容系小产权的赠予，违反法律、行政法规的强制性规定故而无效。依据《房地产管理法》第38条的规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，赠与协议中的小产权房屋并未取得产权证书，属于法律规定的禁止转让的房产，因此该赠与协议是无效的，在此前提下，被继承人的公证遗嘱作为我方调取出的“王牌证据”自然作为房产归属的依据。依据《民法典》第1123条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。”的规定，遗嘱继承优先于法定继承，最终委托人依遗嘱取得了全部房屋。
06 道华律师排除执行阻碍，助委托人收回全部房产
根据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》，对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。判决生效后，道华房产律师协助委托人进行房产产权梳理并向法院申请强制执行。并释明执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
07 道华律师案件评析
《民法典》第一千零六十七条第二款规定：“成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。”第一千零七十二条第二款规定：“继父或者继母和受其抚养教育的继子女间的权利义务关系，适用本法关于父母子女关系的规定。”本案中，虽委托人与两位继子不具有血缘上的关系，但因委托人与被继承人结婚，与两位继子固然成为拟制血亲，本应和睦相处，但两位继子却对委托人处处相逼。现实生活中，亦有许多人会遇见此类房产继承的问题，那么该如何解决呢？
1、房屋继承从什么时候开始？继承在被继承人死亡时开始。法律规定的继承权，只是继承人享有的一种期待权。如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权。遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱和被继承人已死亡，否则遗嘱继承关系也不会发生。如父母健在，其房产子女就不能继承。父母自愿将自己的房产赠与子女是可以的，但这种行为叫赠与，不叫继承。
2、房产继承的条件是什么？被继承人的房屋须具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能继承。当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理；遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。
3、房产作为遗产如何继承？房产作为遗产继承按照如下流程办理：1、房屋继承手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；2、到区或市公证处办理继承权公证，需要提交的材料有：（1）被继承人死亡证明；（2）该套房屋的产权证明或其他凭证；（3）户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件（4）继承人的身份证件；3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：“房地产登记申请书”（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）、契税完税凭证（原件）。
4、继承房屋遗产税怎么交？继承房屋不存在遗产税，但是继承人需要缴纳其他税费：1、继承权公证费用。2、房地产继承过户税费。3、契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
08 相关法律法规索引
1、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
2、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
3、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条 规定：遗产按照下列顺序继承（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
4、《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定：打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。
5、《中华人民共和国民法典》第一千一百三十三条规定：自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人；自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承；自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人；自然人可以依法设立遗嘱信托。
道华房产律师团，房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权法律服务领域，依托强大的本土资源优势，成功代理涵盖土地交易，房地产项目，城市更新，以及商品房、小产权房（绿本房、私宅、统建楼、历史遗留等）买卖违约、侵权确权，拆迁补偿，继承析产等各类纠纷数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华小产权·十大经典成功案例》等重大战果，赢得客户高度赞誉。
在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。
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