原创｜张茂荣
“非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师
主攻：房地产大要案、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决
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本文关键词：小产权房、历史违建、一房两卖、连环交易、抢房、拘留、起诉。
“一房两卖”可能发生在二手商品房领域，更可能发生在没有产证的违建类小产权房领域！
笔者代理的这个小产权房纠纷案即是如此，因过程险象环
即便一些历史遗留违法建筑物权化存在较大争议，但仍可以作为被继承人的权益予以继承。
三、小产权房能否被执行
笔者认为在执行过程中只要是权属明确，且标的物可评估作价均可公开拍卖变现，故可以对小产权房使用权进行拍卖，深圳各区法院均有成功拍卖案例。但在实务中，案外人对标的权属提出异议或者被执行人对评估价值提出异议，均可以进一步阻却执行。（实务中存在评估公司回函法院无法评估的可能）
四、小产权房屋租赁纠纷
由于绝大多数的小产权房建造过程中未取得建设工程规划许可证，司法实践中多数被认定租赁合同无效，但无效合同中的部分条款仍然可以作为收取房屋占用费的参照及影响合同无效所造成损失部分承担的过错比例。同时笔者建议在小产权房租赁期间，对房屋装修、加建等添附投资行为时应当尽量留存发票等相关证据以便日后作为损失的举证凭据；如出现使用人拖欠租金等情形应当尽快果断采取不限于保全查封、诉讼仲裁、合理的私自救济等措施，来减少损失的扩大及矛盾的升级。
相关法条
1、
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第七条
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十一条
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
2、
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
五、小产权房屋买卖纠纷
笔者本次仅对常见的历史遗留小产权房，即取得全称深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执的小产权房交易后果给予评价。对于申报后未能按照历史遗留建筑处理政策完成确权的房屋，房屋本身的违法属性未得到纠正，性质上仍属于违章建筑。而违章建筑买卖合同是否一律因标的物违法而认定无效，司法实践长期存在争议。
观点一：因标的物违法，买卖合同违反法律、行政法规强制性规定而无效；（合同无效，双方互付返还义务，按过错比例分担损失）
观点二：标的物违法仅影响到物权变动，且相关地方规定不属于法律、行政法规强制性规定，并不影响合同效力；（合同有效，对已履行交付义务的予以认可或对未履行交付义务的可以进一步主张解除合同）
观点三：要按照建筑物程序违法还是实质违法进行区分，如果仅是程序违法，可以补办相关手续，则合同仍应认定为有效，但已经申报历史遗留违法建筑确权程序的房屋，在行政机关尚未处理前，其合法性仍处于或然状态，不必然为非法建筑，直接否定合同效力欠缺依据，并且在处理结果出具前，直接以标的物违法为由否定合同效力，相当于法院代替行政机关提前对房屋合法性进行了认定，亦有僭越司法职权之嫌。如果认定无效合同的判决生效后，行政机关按政策对房屋进行了确权，还将会导致司法判决与行政处理相冲突。（对合同效力暂时不予评价，应当先行后民，驳回本次起诉，原告自行承担相应被驳回的后果）。
故对此笔者只分析深圳地区法院的裁判规则，不再对小产权房买卖合同效力的依据适用问题进行评价。深圳地区法院在审理该类案件中会综合考虑，并围绕本案事实，从维持占有状态、契约精神、各方违反合同约定的原因、各方的损失情况、各方的过错比例、政策的方向、社会维稳等角度进行裁判，以此达到个案公平。以下举两个比较简单常见的例子，通过现有生效判决来分析深圳法院裁判规则：
事实一，张三2008年以50万元购买李四一栋小产权房并取得了占有使用，2018年因房屋价格上涨至500万，李四后悔，一纸诉状起诉至法院要求确认合同无效，双方互付返还义务。
事实二，王五以50万元购买赵六一套小产权房，王五按约定支付全款后，赵六以各种理由推脱拒绝向王五交付房屋，也拒不退还购房款，王五无奈诉至法院要求确认合同无效，要求赵六全额退还购房款。
根据上述事实可见，事实一是典型的房价大幅上涨，促使卖方反悔行使诉权；事实二是典型的买受人付款后未能如期取得占有，那么法院对上述事实及请求会将如何评价、裁判？分析如下：
1、判决驳回李四的全部诉讼请求。（法院并未否定买卖合同效力，维持了购买人张三的占有现状）
相似判例：（2016）粤03民终22011号案件中，深圳中院认为：“关于《房屋买卖协议书》的效力问题，《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条非法律或行政法规的强制性规定，《房屋买卖协议书》内容虽违反上述规定但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中应认定合同无效的情形，原告主张协议书无效缺乏法律依据，本院不予支持。
2、裁定驳回李四的起诉。（法院认为先行后民，在行政机关做出违法性确认前，不属于法院受案范围，即维持了张三占有现状又尊重了地方政策）
相似案例：(2021)粤03民终12147号案中，深圳中院认为：“涉案房屋未有取得合法报建手续，在申报历史遗留违法私房处理后，行政主管部门尚未对涉案房屋作出行政处理，而不同的行政处理结果将影响认定涉案各方之间民事行为的效力及确定各方民事责任内容。故此，在行政主管部门对涉案房屋作出行政处理前，一审法院裁定驳回原告的起诉，并无不妥，本院予以维持。
3、判决确认买卖合同无效，赵六退还全部购房款50万元。（法院直接对买卖合同效力做出无效的评价，退款并维持了王五占有现状）
相似判例：（2021）粤03民终16705号案中，深圳中院认为：“涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》为无效合同并依据法律关于合同无效的规定判令上诉人返还因合同收取的定金，有事实和法律依据，本院予以确认。
（21年也有某区法院直接援引《民法典》第153条第二款规定，上升到人民公共利益，违背公序良俗确认买卖合同无效的，更加尊重了地方政策对小产权房禁止转让的态度）
4、判决赵六退回购房款50万元，驳回王五其他诉讼请求。（法院虽未对合同效力做出评价，但也判决退款并维持了王五占有现状）
相似案例：（2022）粤0303民初19574号案中，深圳罗湖区法院认为：根据本案查明的事实，案涉房产属于深圳市农村城市化历史遗留建筑，在行政机关对该建筑物的合法性进行审查处理前，案涉房产的合法性处于不确定状态。而根据原、被告提交的现有证据，未能证明行政主管部门已对案涉房产合法性作出处理，故尚不能认定案涉房屋转让协议的效力。因此，对于原告要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。但是，鉴于原告向被告支付价款后，被告未交付案涉房屋供原告使用的实际情况，本院根据公平原则，依法支持原告要求退还购房款的诉讼请求。
综上所述，虽然深圳小产权房买卖合同的效力在司法层面得到一定认可，但深圳地区裁判规则注重维持占有现状，综合考虑、围绕案件事实来实现个案公平，同时小产权房买卖行为本身是政府部门重点整治和打击的对象，且监管力度已呈现加强趋势。并且后疫情时代，经济的萧条，一些不法分子利用名下多套小产权房不断一房数卖，骗取买受人的信任，收取购房款后不予交付占有或向多人交付占有，在当今司法环境下，诉源治理、诉前联调等制度下，立案难、审判周期长，外加对小产权房执行难上加难，更存在法院直接以先行后民，不属于法院受案范围予以驳回起诉，致使买受人房财两空，故笔者建议，虽然小产权房买卖行为不犯法，但不提倡。
最后，笔者希望参与此类案件的律师，当事人都能对法院裁判结果予以信任并对法律适用的矛盾给与包容与理解。另外此类案件中受益一方通常会以各种理由拖延诉讼进程，维持其长期得利的状态，造成一方损失持续扩大，不断激化社会矛盾，故法官在审理此类案件时，应当尊重审限，尽可能提高办案效率，让不法分子无机可乘。
