央视财经曝光深圳小产权房市场乱象后，一场整治风暴席卷而来，全市小产权房交易被按下暂停键。
▷图源：财联社
在这场小产权房“大震荡”中，沙井是“震中”。不仅仅是被包装成与商品房无异的小产权房，还是一些已列入旧改的、被市场热炒的“回迁指标房”，都被列入整治对象。
近日，深圳市龙华区住建局也正式发文禁止代理销售“小产权房”。
五一前，某投资公司加价违规销售沙井京基御景珑庭回迁现房、并被监管部门叫停约谈的消息也在各
效。
法院判决：
驳回原告的诉讼请求。
道华评析：
本案争议焦点主要在于《协议书》效力的认定。
一、依据物权变动的原因行为与物权变动结果的区分原则，涉案合法房产的性质不影响《协议书》效力的认定。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现行通行的民法法理认为，物权变动的原因与结果分属两个法律事实，买卖合同属物权变动的原因行为，所有权转移属物权变动的结果，而物权的变动结果须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，因此，物权变动的原因与结果应当加以区别，物权变动的原因行为并不必然导致物权变动的结果，物权变动与债权合同效力要予以区分认定。
二、无权处分行为并不必然导致合同无效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案，原告主张其配偶黄X作为涉案房产的共同共有人，对涉案房产的转让不知情，并以此主张《协议书》无效。本院认为，涉案房产已实际交付被告逾十五年之久，暂且不论黄X对涉案房产转让是否知情，即便黄X对此不知情、原告构成无权处分夫妻共有房产，依据上述司法解释的规定及民法法理，也不影响对本案《协议书》效力的认定。
三、涉案《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效。
至于涉案房产无法实际转移登记的法律后果，不属本案处理范围。
因此法院最终驳回了原告的诉讼请求，确认案涉房屋交易合同的有效性。
以上案例评析仅是道华房产律师团针对生效法律文书的个案评析，并不作为同类型案件的通用裁判及办理思路，如您有相关深圳小产权房纠纷，欢迎咨询道华房产律师团，为您订制专属的解决方案。
