疑问1:什么是小产权房，小产权房怎么交易？
答：没有独立红本的房子统称小产权房，其中包括村民自建农民房，集资房，村委统建房，军产房以及集体大红本工业用地，商用用地上的建筑...综上所有性质分类均是以签订买卖合同的形式律师见证进行交易【所有合同内容均大同小异，基本都是统一样式】。
疑问2:小产权房有没有法律保障？合同没有法律效应？
根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营
纳入城市规划的、属于农村集体经济组织或农民个人所有的、建筑面积小于140平方米的住房。小产权房的产权归属不明确，房屋建设缺乏规划和监管，存在诸多风险。
首先，小产权房的产权归属不明确，无法通过法律手段保障购房者的权益。其次，小产权房建设缺乏规划和监管，存在安全隐患和质量问题。此外，小产权房的土地使用权属于农村集体经济组织或农民个人所有，存在政策风险，随时可能被政府征收。
小产权房的市场现状与政策风险
小产权房的市场现状并不乐观。由于其产权归属不明确、房屋建设缺乏规划和监管等诸多问题，小产权房的交易难度较大，市场流通性较差。此外，小产权房存在政策风险，随时可能被政府征收。
近年来，各地政府对小产权房的治理越来越严格，多地出台了相关政策进行规范和整治。例如，北京市规定小产权房不能转让、出租、抵押等，严格限制了小产权房的流通性;广州市规定小产权房只能在城中村内转让，不能进入市场流通。此外，随着城市化进程的加速，政府对土地的需求也越来越大，小产权房随时可能被政府征收，购房者的投资风险较大。
结语
深圳小产权房12万一套引发了购房热潮，但真相并非表面看起来那么美好。小产权房的产权归属不明确、房屋建设缺乏规划和监管等诸多问题，存在较大的风险。购房者在购买小产权房时，需要深入了解市场现状和政策风险，谨慎决策。
