宝安中心区4房2厅3阳台急售。
哈喽大家好，我是唐公子。今天接到一个业主委托挂盘，说自己有一套靠着宝中的4房想快点出手，让我帮忙找一下买家，价格都好说。业主说这个房子是他父亲之前一手买回来的，现在年事已高，几个兄弟姐妹一致同意出售该房产。
现在所处的位置就是在小区的花园，小区一共是四个大栋，13个单元，总共是476户，占地面积是32000多平，2005年入伙。小区配套有篮球场，离地铁站最近的是十五号线(
9.3 | 89.2% | ||
2022年 | 7.4 | 7.8 | 94.9% |
2023四季度 | 6.5 | 7.3 | 89.0% |
这里还是要稍微说明下：
（1）此数据由乐有家公布。虽然说乐有家不知道因何原因，在深圳风评似乎……但数据我认为是靠谱的，这是乐有家长处所在。
（2）说到靠谱，必然就有不靠谱。那什么不靠谱？一些全国性的数据，在我看来，往往不靠谱——跟我们在一线市场观测到的数据有较大出入。这些数据或者采集不到成交真实数据，或者有意修饰。（时至今日，线上平台不被允许显示真实挂牌价——不能大于指导价，只能等于或低于指导价。近两年刚“上市”的二手房没有指导价除外。）
（二）政策和历程
总体来说，2023是政策“大年”。或者，叫政策“多年”貌似更贴切。我将这一年按时间线划分为三个阶段。
1. 阶段一 小阳春
一月份是过年月，且人群还在大面积“阳着”而等待“阳康”和“阳过”，成交量不说明问题。从二月份开始，春暖花开、口罩不再，看房量激增，成交暴增，房价有不同程度的涨幅。此阶段，有一些小政策，比如带押过户，比如公积金调整。还有一个很多深圳人压根不关心的“深汕不限购”（笔者调侃：所以深圳也是调整过限购政的，而且是一线最早的，不是么？）。
到了三月底，地产从业人员便发现带看量明显下降。到了四月，市场又逐步趋冷。这波小阳春之短，实在出乎意料。本以为口罩是罪魁祸首，但实际上发现这种判断似乎并不准确。
这带来的直接影响就是，人们对深圳楼市的信仰，第一次产生动摇。
2. 阶段二 杠杆政策和平稳成交
时间行至四月份。不知是上头不希望小阳春势头衰减，还是出于其他考虑，贷款不再必须依照指导价。一句话概括，杠杆可以拉高了，拉高总价的1-3成不等。这个幅度，在当时的环境下看，是比较大的。
在此阶段的半年多时间里，只有一个政策是关于价格的：减少了LPR的加点（降LPR和降存量利率不能简单看做地方政策）。其他政策，大部分政策围绕“杠杆”，少部分围绕名额。再或者说，杠杆和名额本就是交织的。
最典型的是8月底的认房不认贷，此政策在杠杆上直接影响了市场成交的主力人群——首套刚需和必须卖房才能买房的置换。这对相当大一部分人群来说，较大程度上降低了首付这个准入门槛。归根结底，这还是个杠杆政策。
之所以把这半年多时间归为一个阶段，是因为此阶段几乎所有政策都没有大的反应。
至此，更多的人开始意识到了问题的更深层次原因：
（1）房价贵。我说的“贵”，并不像有些人“抬杠”胡乱喊贵，而是结合房价收入比、租售比、居民杠杆率等指标推导出的“贵”；
（2）经济不景气，居民对于未来收入的持续增长并不看好。以前，大家不是没意识到“房价收入比”这些问题，只是过去的经验让我们觉得收入也能一直涨，收入的增长可以“填补”贷款的压力。（实际上绝大多数普通居民对此问题的理解，是本末倒置，因果颠倒的。且极大错估了自己在链条传导中占据的位置。）
以上两点，换成一句更朴素的话便是“兜里没钱了”。
2023年的九、十月份，以我观察，是2023年卖方最悲观的时候。一些手握筹码“欲解套”的人只能靠诸多“小作文”来自我慰藉。这在我看来，是第二次打击，且已经不能用“动摇信念”来形容。很多人已经认识到了问题的严重性。
这带来了两个后果：第一，上峰意识到需要更大的刺激，需要实打实的让利；第二，这轮历时两年的“缩量博弈”，胜利天平逐步向买方倾斜。
山雨欲来。
3. 阶段三 降价和翘尾
11月下旬，出了两条有分量的政策。一条是二套首付变为4成，而不是过去的七或八成。这一条政策，我之前提过，我认为影响尚不及认房不认贷。
另一条是豪宅税以面积为标准，不再以750万总价为标准，让不少房子瞬间免去5%以上的豪宅税——减税了，降价政策终于出来了！效果是立竿见影的。据我观察，那些过去需要缴纳豪宅税而不到新豪宅税标准的房子，成交量飞涨。
另外，经过小阳春到11月这半年的“煎熬”，信仰一次一次被揉碎重组，不少业主愿意降价成交。包括坚挺了最久的豪宅。
2023，终以量增价跌的翘尾行情结束。
（三）深圳新房
1. 2023年新房的供应应该是在6万套左右。住宅成交31621套，月均2635套。2024年应该至少5万套以上新商品房供应。到7万也不是没可能。
2. 在售新房套数，不算深汕，约54000套。龙岗龙华均破万，宝安光明是8000量级。南山也有3000余套。福田新房供应本就最少，在售约1400套。
3. 2023年有3个日光盘。分别是：
（1）安托山片区， 海德园，237套，12.6w均价。
倒挂明显，地处安托山新贵，日光毫不意外。
（2）光明，深房光明里，337套，4.4w左右均价。
光明接下来10年会井喷式抛盘各种二手房，当然还有待售新房和……待售土地。地铁只有必定会拥堵不堪的13号线和很绕且并没有直通核心区域的6号线，而开车又很堵……如果定位仅仅是南山的睡城，恐怕短期很难翻身。至于能否破局，我认为，就看光明能不能蹚出一条自身发展的路了。
（3）前海，前海时代三期，270套，9.8w均价。
我写了相关文章，这里不啰嗦。今日感怀，无题。
4. 说几个让我印象深刻的盘：
（1）沙井的新盘，鸿荣源珈誉府，折后5.08w的单价，卖了1183套。
那时是23年的7月8日。我当时给朋友的第一反馈就是：贵。而我身边大部分人给我的反馈是：不贵。看着1:1.33的入围比，84%的选房率，一千多套的销售量，我一度怀疑我自己的理解是不是有问题。
（2）北站华润紫芸府
无他，在当时的市场环境来看，价格相对便宜。我也去踩了盘。看房的人不少，我记得折后是6.7w左右。成绩尚可，261/464.
（3）远洋天著
西丽大学城新房现房，备案价8.38w。卖了78/308套，去化25%。
我在附近踩盘时远观过这盘。外观看是不错的，某个西丽吹也把它吹得天花乱坠——但也只卖了78套。再对比下留仙大道南侧的某盘，我认为，价格没贵多少，但全方位吊打。相比之下，还觉得那个盘价格香么？
（4）中洲迎玺
我在此篇文章有提到，不多赘述。深圳楼市政策放松：史诗级利好？？喜大普奔？？无他，把北站价格直接打到单价5字头，且还有2000余套待入市。
（5）前海时代三期
前海的好位置，单价低至8.45w。想不关注都难。
当然，也有几个笑柄。比如龙华某盘因为认筹为0而选择放弃开盘，等等。这些就不提了。
纵观这些楼盘，再拉到时间的横轴上来看，是不是有些端倪了？
（四）稍提下全局
- 2023年，整年仍然贯彻“房住不炒”。
- 几乎所有二线以下城市，已经把限制政策取消。武汉是负面典型，卖地金额指数下滑。苏州某郊区敢为人先，公开允许商品房低于85折降价。
- 在限制政策放开上，一线城市小步快跑，也包括了京沪。广州步子快一些，取消了很多区域的限购。
- ZHENG ZHI JU在7月24日提出：我国房地产市场供求关系发生重大变化。
- GUO WU YUAN 14号文件发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（这点深圳感受不深。毕竟“试验田”被当做“小白鼠”有些年头了。）
（五）笔者的话
1. 真的很想吐槽某些房地产从业者，一方面有时候为了利益不择手段，行了不少蝇营狗苟之事；一方面从不在乎自己的信誉，一些话张口就来，全然不负责任。举个简单例子：23年五六月份的时候，最流行的促成交话术是什么？——7月15号是2020年715政策三周年，深圳会有几十万人有了购房资格！还不趁机入手？！——我在这里都懒得反驳，太LOW了。当然，我也认识几个兢兢业业，克己诚实的房产经纪人。但首先，自己要有判断能力才行。
2. 那些把房地产“架”得老高，指责甚至谩骂政策出得慢，理由是房地产影响了经济发展的，我只想送其四个字——其心可诛（B站有些UP甚至用上了“祸国殃民”这种程度的词汇）。今日之恶果，来自昔日之因。偿债，总比累加恶果强。788W这个数字（准确数字还没出来，但已经大差不差），绝对是史上一个浓重的污点。
3. 昨天看到一个视频，录的是一个宏发前城的房子。顶层复式。业主说21年有人出5000万而他没卖。现在手头紧，愿意3000万出。为之服务的中介经过与其反复沟通，最终挂牌价是2000万，接近膝盖斩。这房子在宝安区坪洲地铁站的地铁口，周围环境差，电动车很多，地铁拥堵，开车看缘分……这种地段，买个顶复当豪宅，我个人觉得，业主的选筹眼光是很有问题的。
4. 为什么要提到宏发前城那个房子呢？当然不是为了讽刺那个业主。我想表达的核心观点是：房地产牛市大周期，随着官方定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”已经彻底过去。但我们也要清醒地认识到，当下只是价格偏离了价值在修复，不是房子没有价值。房子依旧是很好的商品，很好的资产。然而，即便是深圳这种级别的城市，“选筹”也是非常非常关键的，甚至是头等重要。因为即便是深圳，分化也是必然，且分化比例远不止一/九开。选筹，主要靠对比经验，靠眼光视野，靠信息，也需要几分运气。
5. 法拍房，越来越普遍，也有被普罗大众关注和接受的趋势。前阵子刷B站，有UP主说贝壳要推行法拍房，并作出一些托底的承诺。这方面我还不太懂。目前只知道法拍房的数量很多，相当多，多到如果一下子进入市场能搅局的程度。后续具体如何，值得关注。
6. 最后说下我的预判。目前看，深圳二手房价格还没有企稳迹象。23年打破甚至揉碎了不少业主的信仰，24年继续会。以价换量的趋势我判断会越来越明显。另外，新房的价格也有很大概率会进一步打破人们的固有认知。
7. 再次强调，本文很主观。笔者不是大V，对楼市的理解有限，错误在所难免。然而，笔者不是自媒体，也不以此盈利。无欲则刚。所以，不怕。
