近期，楼市利好不断，各地区多次发出推动房地产未来发展信号，一二手房成交量及带看量也在随之上行。
这意味着什么信号？政策触底、市场触底是否已经过去？
下雨天的今天，杨帆在后台9万多套房源库中，千挑万选筛了一波阶段性低于指导价的笋盘，环比小区性价比最高、同户型价格最低，出行便利、优质学区，地段不错，还流通率不错，近期必卖的急卖房。
注意：由于近期出现些房源发布时已经在谈着了，看好合适房源第一时间联系下方客服约
学区房早已不能独善其身，经历着一次又一次下跌。
仅对比2022年底，在@大咖深房团筛选监测的119个有效学区楼盘中，年内挂盘均价下滑小区高达112个，下跌占比94%。
即便是顶流“四大”（深圳中学初中部、深圳外国语学校、深圳实验学校初中部、深圳市高级中学）学区房也难逃下滑走势，如深实验初中部的长乐花园，目前挂盘均价为9.2万元/㎡，年内下滑22.5%。
而如果将时间线再稍微往前，对比2021年仍在顶流位置时的学区房价格，挂牌价直接腰斩的小区可谓比比皆是。
以下为房地产机构中介人士提供的一份“四大”对应学区房现挂牌均价与2021年高峰期时对比数据。
可以看到，就算是“四大”，最高跌幅也已超过40%，普遍去到20%以上，能保持在20%以内的都属相对坚挺。
而“四大”之外，尤其部分仅借靠优质名校起身的“老破小”项目，无疑受影响更为明显。
这当中，从“暴涨”到走下神坛的八卦岭便可谓经典。
据一位网友表示，其最早于板块买下八卦岭宿舍的一套一室房源，总价不过20万元。后据公开数据，至2019年，伴随深圳房价上升，八卦岭片区的二手房均价也涨到了“5字头”，不过还是远低于当时福田区“7字头”均价。
同年随着片区被划入新建荔园小学东校区消息传出，八卦岭的房价便开始“扶摇直上”。
2019年9月，片区均价迅速追平福田区整体均价水平，届时有个别房源最高挂牌价已去到“9字头”；利好还在继续，次年3月，荔园实验中学再次落地八卦岭，头顶“双名校”光环，2020年的八卦岭住宅普遍挂牌价稳稳站上10万元+/㎡；
2021年3月份，八卦岭宿舍成交多套一室单元，成交单价高达14万元+/㎡，以一套29㎡户型为例，总价去到420万元。
反观现在，据中介分享数据，今年年初，八卦岭宿舍成交了一套同样29㎡一室房源，总价仅230万元，折合单价不到8万元/㎡，相较过去高峰期的420万元近乎腰斩。目前二手房平台上该小区挂牌价格也几乎维持在7万~9万元/㎡间。
另外诸如宝安新安片区宝中学区的灵芝新村、罗湖翠竹片区深中学区的鹏公馆等亦是类似现状。
02
最低“2字头”起
名校学区不再高不可攀
以这批“老破小”学区房为首的堪称过山车式价格下跌，除了受楼市大环境因素影响，亦离不开深圳近年来教育均衡化政策的不断深化。
从2021年开始，大学区、名校集团化、教师轮岗和双减，四把重拳之下，无论是意向学区房的买家，还是学区房的业主，心理都产生了微妙变化。业主们越发不安，买家们则越发观望、纠结。
以大学区为例，正如福田区一中介人士提到，“即便是价格有下调，但福田本身的房价并不低，买家花个几百上千万元买个学区房，还要担心自己的小孩被分到不是理想中的学校，自然会干预决策。”
不仅如此，又如名校集团化的推进还在进一步稀释着名校本身的光环。
据不完全统计，所属教育集团为“四大”或“四大”衍生而出的新教育集团的已开学学校，全市已接近30所，覆盖深圳各区。以深圳中学教育集团为例，旗下所属学校目前已达12座。
深圳中学 图源学校官网
而除了“四大”之外，深圳各区亦在加大培育本土名校集团，如近日宝安区最新提出的将深外宝安学校独立成为新的教育集团，同时新增宝安中学（集团）和宝安中学外国语学校（集团）。
一番操作下来，基本实现了“名校”遍地。
随着“名校”范围的蔓延，自然也是越多项目被赋予“名校”光环。其中，相较福田、南山等板块的高房价，诸如龙岗、光明、坪山乃至大鹏等区域，叠加楼市价格战激烈，无疑也是越发友好的“名校”进场门槛，包括“2字头”可拿下的深圳中学大鹏学校、“3字头”的深实验坪山中学/深中坪山创新学校......
深中坪山创新学校旁的天健和悦府 效果图
回看过去高高在上的市区“老破小”们，当学区优势在教育均衡化过程中不断被稀释，它们也再无法支撑起被透支的房价，剔除学区概念，那年代感久远的墙体背后更多剩下的或不过是棚改预期。
不过值得一提的是，成绩才是最直观的说服力，大幅蔓延的名校本身如后续成绩跟不上，事实上也在进一步削弱名校含金量。
“名校本部的学区房房价大概率会止跌回升，非本部就不好说了，对于很多家长来说，房子可以再换，但孩子的教育只有一次，有条件的还是会尽可能倾向更具教学确定性的学校”上述中介人士继续表示到。
03
泡沫之后，成交缓慢复苏
从当前市场走势来看，11月松绑新政后，近期深圳二手房成交出现明显提升，据多位中介人士反馈，对于价格友好的笋盘，看房客户量上升，决策相较之前也更为果断，去化周期稍有加快；同时，年底换房，买学区房的客户也在加速入市，市场需求量有提升。
“长城花园前几天就接连成交了2套，一套94㎡两房改三房，710万元，一套105㎡三房，810万元”百花片区一中介对此提到，不过据其进一步表示，虽成交在增加，但价格还在下滑，市场整体延续以价换量。
就长城花园来看，上述成交单价不过“7字头”，而该小区高峰期时成交单价一度接近17万元/㎡。
当然也不必太悲观，事实上，如果将时间周期再拉长些看，所谓的腰斩结论又有不同。
根据中原统计的一份2018年~2023年“四大名校”各学区成交较为活跃的楼盘成交均价价格走势可以看到，绝大部分依旧保持较为可观涨幅。
换句话说，过去的这一轮下跌，更多还是挤泡沫的过程，如今当泡沫被挤完，对于有入学需求的家长，不妨放松心态，捡漏择机进场。
