希腊作为欧洲历史悠久、自然风光优美的国家，一直以来都是移民的热门选择。近年来，希腊政府推出的购房移民政策吸引了大量投资者，尤其是以25万欧元购房即可获得希腊永居身份的政策。然而，这一政策即将于今年9月失效。

希腊买房移民政策概述

希腊的购房移民政策允许非欧盟公民通过在希腊购买房产获得永久居留权。这一政策不仅为投资者解决了通往欧洲的身份门槛，也为希腊的房地产市场注入了活力。

主要条件

1. 最低投资

国人在希腊买了多少套住宅？

2023年下半年，情况会怎么样呢？用于投资希腊房地产的外商直接投资，还会延续今年上半年的势头吗？

希腊黄金签证项目在特定区域涨价到50万欧元的新政，自2023年8月1日起正式实施，这很可能是外国人在希腊投资房地产的一个分水岭——外商在希腊投资房地产，不只是投资住宅，还会投资商业地产，包括但不限于办公楼、酒店、工业园区、物流园区等；但是，包括华人在内，外国人以获得希腊黄金签证为主要目的的购房行为，比例很高、影响很大。

7月，大概率会延续今年上半年的势头，很可能会超过6月份；8月，由于黄金签证涨价和暑假假期的影响，大概率会大幅跳水；过去的9月，进入希腊房地产市场的外商直接投资，大概率不会超过今年第二季度的平均水平；10月到12月，大概率不会超过今年第一季度的平均水平。

基于以上判断，我倾向于认为下半年无法达到上半年的水平。这意味着，2023年进入希腊房地产市场的外商直接投资总额，大概率不会超过22亿欧元——很可能在20亿欧元左右，和2022年基本持平甚至略有倒退。

考虑到俄乌战争还在继续、通货膨胀水平有所下降、欧美各国经济低迷，我倾向于认为希腊房价的涨幅会慢下来——和2022年上半年相比，今年上半年希腊雅典房价涨幅超过了15%；和2022年下半年相比，今年下半年希腊雅典房价涨幅很可能会降低到10%左右。

和去年同期相比，希腊首都雅典所在的阿提卡大区（希腊一共有13个行政大区）今年第一季度的房价涨幅为16.6%、第二季度的涨幅为14.5%。2017年以来，希腊阿提卡大区的房价涨幅为71%。从房价绝对值来看，希腊雅典的房价即将恢复到2008年的水平。

2023年上半年，希腊雅典的房价涨了多少？

等到明年三四月份，等希腊央行公布了2023全年外商直接投资的数据，我们就可以验证一下我的上述判断是否准确。

霍庆川
2023年10月13日于希腊雅典松涛湾