在当下深圳高房价的背景下,深圳的广大住房刚需阶层倍感买房“压力山大”,而深圳
目前所谓的小产权房其价格相比动辄 5 万多均价的商品房就显得极其低廉,小产权房以其不到商品房三分之一的房价,的确吸引了不少刚需阶层的关注和购买,但是小产权房其自身的风险也是广大刚需阶层最为关注的。
一、违法属性分析
其实我们民间约定俗成的小产权房,政府统一的官方口径皆称之为“违法建筑”,而事实上,小产权房作为违法建筑主要是
导致住户损失惨重,得不偿失。”
打拼多年,深圳住房梦破灭
据悉,鸿福花园所在地为原宝翔工业区。该楼盘自6月17日起楼盘被查封,多位住户已拿到住房钥匙并缴纳了贷款,物业等费用。
业主陈女士,河南人,1993年来深圳发展,至今已有22年。2015年1月,加入深圳户籍。由于受深圳房价影响,陈女士通过传单得知并购买了鸿福花园一处50㎡小产权房。首付5成,贷款6年。截止10月,马女士已缴纳3个月住房贷款。
业主马先生,东北人,2008年来深圳工作。八五后的马先生作为独生子,全款购买了一套97㎡四室住宅用作婚房,并赡养四位老人。为筹住房款,家里卖了两套东北房产。购买小产权房业主理由万千,但归根到终是折服于深圳高房价之下。
不少业主恐鸿福花园最后无解决之路,一直被集装箱“封死”成为烂尾楼,导致房、财两失的结果。在找寻开发商多方无果的情况下,业主与街道办进行了交谈。2015年9月30日,深圳市土改委登记了共560户的住户资料,并做出回复。
关于鸿福花园被查封的问题,记者致电广东信荣律师事务所张茂荣律师就相关问题进行了咨询。张茂荣律师表示,除了证件齐全的商品房外,其余都可以称之为小产权房。
小产权房可分为两类,一类为违法建筑,另一类为安居房,既所谓“绿本房”。鸿福花园在2012年国土局网上备案显示的土地用途为工业用地,不符合楼盘建设条件。而开发商开盘时并未提及土地用途。这也是造成现在只有鸿福花园没有解封的主要原因。
律师:小产权房不要买
张茂荣律师提到,分辨小产权房可以通过网上查到合法楼盘相关的售卖许可信息。也可以从售房处查看到国家要求张贴的证件,如土地使用权证,房屋销售许可证。如果是期房,则可以要求查看预售许可证等。
同时,记者从深圳房地产律师刘子孺处还了解到,交易小产权房存在诸多风险。首先,由于小产权房不受法律保护,业主与开发商所签合同无效,权益无法得到保障,可能导致的结果是,最终法院判定合同无效,开发商执行赔付房款困难,住户还需要支付房屋使用费。
其次,由于小产权房属于违法建筑,可能会有强拆风险,导致住户损失惨重,得不偿失。由于小产权房缺少相关部门质量监督,消防验收等不达标,可能导致房屋质量出现问题,对居民生活造成影响。
更值得警惕的是,小产权房不合法,会导致拆迁得不到补偿,无法为小孩安排就近入学,售卖出租相关问题均会受到影响。
张茂荣律师表示,已经购买了小产权房的住户,持有绿本的可以选择等待“转正”,但多数开发商并不愿意花费高昂代价重新申请所有权变动,所以实际“转正”情况不多。
另一方面,违建住户可以请法院裁定合同无效,责令开发商申请退款,但裁定后的执行比较困难。所以,律师提醒需要购买住房的买家,最好不要购买小产权房,如需购买,一定要综合评定自己是否能接受这些风险,以免受到损失。
事件回顾,业主问题未解决
鸿福花园被查封,业主与开发商及政府经过多次的沟通,至今未得到可以解决问题的方案。
遭查封的鸿福花园位于宝安福永街道,临近即将通车的地铁11号线桥头站。小区体量甚大,包括1200余套住宅和200多套商铺在内的总计1500余套房源。
该地块的地皮方为深圳市福华金属有限公司,并已于2012年备案。原申报的建设主体为两栋宝翔工业区的工厂宿舍,可实际建成的却是8栋21层高的住宅,开发商则是深圳市振升达实业发展有限公司。
据了解,该小区自去年7月封顶以后开始陆续销售,截止到查封为止,已登记的业主多达560余户,涉及金额高达2.7亿元。由于鸿福花园的购房者中不乏投资客,实际已售房源数目为900余套。全款,贷款五成和最低首付人数比例为1:1:1。
2015年7月5日,业主与开发商进行了第一次沟通。当时,开发商对业主所做出的解释为7月15日解封。
2015年7月25日,开发商在第二次谈判中承诺,如果7月31日不解封,会退还3000万给业主。但是从9月1日起,业主已经联系不到开发商的相关负责人。记者试着拨打了负责人蔡先生的电话,为无人接听状态。
2015年8月3日,在找寻开发商多方无果的情况下,业主与街道办进行了交谈。2015年9月30日,深圳市土改委登记了共560户的住户资料,并做出回复。
2015年9月1日,部分业主到宝安区政府前进行申诉请愿。
请愿当天 业主与民警发生冲突