经济观察报 张雅楠/文 2023年，要买房吗？
我想，对于有刚性需求和改善型需求的家庭来说，现在可以去看看房子了。
为什么这么说呢？
首先，经过一年半的房地产深度调整，房价实实在在降了。除北京、上海、杭州、成都等极个别的城市外，目前，主要城市的新房价格都降到了一年来的最低值。
其次，目前的购房政策，也处于空前宽松阶段，对刚需和改善型需求来说，除个别一线城市外，首付比例和贷款利率都处于历史低点，对于节省购房成
政进行了详细解读，并回答了网友朋友关心的“怎么看待房价未来走势”“存量房和新房利差有多大”等问题。
对话中，两人均表示，“政策底”还未至，未来的房地产政策应该还会更加宽松，但推荐刚需群体现在买房。
谢逸枫直言，房子永远不可能是卖白菜价。目前可能是2008年、2015年后的最好买房时机。待到“政策底”出现，房地产市场就将步入真正的上行周期。
“你不要看到短期的房地产市场调整，就认为自己以后可以买到更低的房子，这种想法是在幻想、不切实际的。就好像你买股票，你不要以为现在股市就是很低了，弄不好它可能会更低。”
冯建林认为，如果北京、上海等标杆城市的购房限制政策完全放开，这有可能是房地产政策是接近见底的一个信号。他认为，未来房价会是一个结构性的市场。大部分三四线城市有可能处于供过有求的状态，房价会逐渐回归居民的正常收入水平；有人口流入的、经济比较好的地方，可能房价相对坚挺。
此外，冯建林表示，此次存量房贷利率下调将对提振消费产生积极作用。按照当前居民的消费倾向，收入中60%用于消费，那么1500亿元的家庭利息支出降低将增加将近1000亿元的消费。
目前，存量房贷调整的具体细则尚未公布，但据谢逸枫预测，存量首套、存量二套房都将在此次调整中受惠。
以下是直播内容精编：
搜狐财经：一系列房贷政策的出台基于怎样的背景和考量？
谢逸枫：存量房贷利率下调最主要原因是目前的居民房贷压力非常巨大。尤其是当居民收入出现同步下降、或者工作面临较大不稳定性时，就会在一定程度上影响他们的还贷。这也是很多人提前还贷，甚至于主动断贷的原因。
第二，存量房贷利率的下调有利于振兴居民消费，国家也会有更多的钱用于投资。第三，当前房地产市场存在超跌。目前房价已经下三年零两个月，成交量同样下降3年多，已经是超乎想象了。
基于这三个大背景下，存量房贷利润下调，一定程度上可以振兴房地产市场。
下调二套房贷款最低首付比例则可以激发改善性住房需求。但单纯调低首付比无疑是给居民加杠杆，会出现交得起首付还不起房贷的情况，所以在降首付的同时降利率，是有逻辑存在的。
搜狐财经：发布会上，央行行长潘功胜指出，这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元。是比较庞大的一个体量了。怎么看0.5个百分点的平均降幅，您觉得符合市场预期吗？未来还有下降空间吗？
冯建林：个人认为基本符合预期。未来的下降空间取决于LPR的变动。如果LPR还会下调，就是可以再降。
从促消费的角度来说，按照当前居民的消费倾向，收入中60%用于消费，那么1500亿元的家庭利息支出降低将增加将近1000亿元的消费，对于改善居民的收入，促进消费，改善预期都有很大的这种作用。我还是认为这个政策是非常及时的，算是民有所呼，国有所应。
谢逸枫：应该是低于市场预期的。市场预期大概在73个BP左右，或者是80BP、82BP。50基点不到上一轮存量房贷利率调整幅度的一半。此外目前还不知道覆盖面有多大，所以对老百姓究竟有多大的影响力还是个问号。仅按年减少1500亿元利息支出这一数值计算，大概能覆盖到40%-60%的存量房贷。但从二套房贷首付下调比例来看，这次调整应该是首套、二套都包括。
另外最后落实到几个基点，还要看银行的利息差能调整多少，存款利率能不能对称的下调，是最重要的一点。
目前新房和存量首套房的利差在0.9到1.3个百分点，新房和存量二套房利差是1.90到2.33个百分点。利差就非常大，大就意味着未来的下降空间还是有的。
“政策底”未至
目前是有史以来第三个买房好时机
