在房地产市场中，小产权房一直是一个备受争议的存在。小产权房的交易看似能满足部分人的住房需求，但其中隐藏的产权纠纷问题却如影随形，给购房者带来了诸多困扰。
小产权房，通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。这种特殊的产权性质，从一开始就为产权纠纷埋下了隐患。
在小产权房的交易中，最常见的产权纠纷之一就是买卖双方对于产权归属的争议
权利。
→三、无法办理房屋抵押、转让等手续。同时，如果房屋所在地被国家征收或拆迁，购房者可能无法获得相应的补偿或赔偿。
·四、存在一房多卖的风险：由于小产权房无法办理备案登记，开发商经常一房多卖，导致买方购买房屋的目的落空。
·五、由于小产权房不具备法律保障，一旦发生纠纷，法律上难以得到妥善解决。例如：购房者可能会面临无法追讨购房款、无法证明房屋所有权的法律问题。
·六、房屋质量风险：由于小产权房的建造标准不统一，房屋质量往往存在一定问题，购房者需要承担房屋质量风险，一旦出现质量问题，往往难以得到及时维修或赔偿。
·七、社区管理风险：小产权房的社区管理往往不规范，物业服务不到位，环境卫生差等问题时有发生。
·三、小产权房裁判规则：
→一、本集体组织成员之间买卖小产权房，一般认定合同有效。
→二、不是同一集体组织成员之间买卖小产权房，一般认定合同无效。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或小产权房。宅基地使用权的主体，是农村特定集体经济组织的农村居民，带有一定的身份属性和福利性质。非本集体经济组织成员，不具有使用该村宅基地的资格。签订的买卖合同违反了国家的强制性规定，应认定无效。
·三、买卖合同被确定无效之后的处理：合同无效，一般是双方互相返还财产。使当事人的财产关系恢复到签订合同以前的状态，茹有损失，双方根据过错责任承担。
张某非本村村民与某房地产公司签订了一份购房合同，购买了一套在该村开发的小产权房，合同签订后，张某按照约定支付了购房款。但房地产公司未按照约定交付房屋，经过多次协商未果，张某向法院提起诉讼，要求开发公司继续履行合同，交付房屋。
法院经审理后认为房屋买卖合同无效，开发公司无需继续履行合同。经法院释明后，张某变更诉讼请求返还购房款，法院判决合同无效，并要求房地产公司退还张某的购房款。
四、结论与建议。购买小产权房存在诸多风险和法律问题，在购买小产权房之前，购房者应该充分了解相关法律法规和风险情况，谨慎决策。同时，政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范市场秩序和房屋交易行为。对于已经购买小产权房的购房者，应该积极采取措施维护自身权益，避免发生纠纷和损失。
