央广网宁波9月28日消息（记者 俞烨）9月28日，据宁波市住建局消息，近日，该局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》（以下简称“通知”）并作出解读。通知对包括限购、限售、房贷等多项房地产政策作了调整、优化，以更好满足刚性和改善型住房需求。
宁波住房（央广网记者 俞烨 摄）
一是取消限制性购房政策。通知明确，支持居民家庭的刚性和改善型购房需求，停止执行限购政策规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2.关注土地使用年限和房屋用途
一般来说，住宅的土地使用权年限为70 年，商用土地为40年。期满后，住宅的建设用地使用权期限可自动续期，非住宅性质土地一般需再缴纳土地出让金。房屋的用途主要包括商业和住宅两种，目前很多开发商宣传的商住两用公寓，实则就是商业用途，土地使用权年限为40年。从多地政策看，商住两用公寓不能满足落户和入学需求。因此，通过购房需要落户和择校上学的购房者，入手此商住两用的房屋需谨慎。
3.甄别宣传广告和资料
销售广告和宣传资料通常是购房者了解商品房信息的重要渠道。其属于向不特定人群发放的用以介绍商品房的文字图片信息，时常存在美化内容、隐瞒遗漏甚至是虚假不实的现象。此类销售广告和宣传资料为要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，一般不能认定为合同内容。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
购房者要注意甄别商品房销售广告和宣传资料的内容，对于其中的说明和允诺，应留存相关证据，要求开发商将此承诺视为合同约定来履行。将开发商承诺赠送的阁楼、阳台、飘窗等，宣传的泳池、绿化、幼儿园等配套设施，尽量写入合同，以减少纠纷发生并巩固证据。
在房屋交付之前，买受人可以通过样板房进行实地了解，相较宣传广告和资料更为直观和准确。所以，需要特别关注房屋的样板间与宣传资料、合同等材料信息是否一致。《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
4.关注逾期办证的责任条款
对于房屋买受人来说，如期获得不动产权证书很重要。尤其是存在刚需的购房群体，购房中已将规划期待作为签订房屋买卖的重要考虑因素。
实践中，因土地抵押权未注销、工程发生诉讼被保全等原因，存在不少逾期办证的情形。买受人在订立合同时，应当特别关注商品房买卖合同及补充协议中关于逾期办证的违约责任条款，以及若开发商逾期办证，买受人是否有权解除商品房买卖合同及开发商逾期交付的具体责任情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从该司法解释可知，因出卖人的原因导致不动产权证逾期办理的，应当承担违约责任。
5.明确房屋保修期限
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三款规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
如果在商品房买卖合同及补充协议等文件中针对部位、部件约定保修期间长于上述规定，一般以合同约定为准。
6.收房质量问题维权
收房阶段，购房者能够直观查验房屋是否符合合同约定，初步判断质量是否合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
如房屋存在多处漏雨、渗水、发霉等严重质量问题，严重影响正常使用的，购房者有权拒绝接收。若在收房后发现质量问题，在保修期内出卖人也应承担相应修复责任，支付修复的费用并赔偿购房者的损失。
房屋主体结构不合格，属于影响房屋质量安全的严重问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。购房者可以因主体结构问题直接提出解除购房合同的请求。
若房屋存在一般性质量缺陷或质量瑕疵，如局部漏水、门窗密封不严、地面高低不平等问题，未严重到影响居住使用的，开发商应在合理期限内进行修复并赔偿损失。此类问题因未“严重影响正常使用”且有修缮解决的可能，购房者一般无权以质量瑕疵为由拒收房屋，也不能迳行要求解除房屋买卖合同。如果房屋存在的质量缺陷不影响正常生活，不需要进行修缮，但与合同约定不符或造成房屋价值的贬损，购房者可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷造成的房屋价值贬损的损失。
7. 购买二手房明确产权问题
二手房作为现房，可以直接交付并办理产权过户，不存在商品房预售、开发、验收阶段的等待长期性和风险不确定性。二手房买卖的最核心问题是审查房屋权属，一般情况下要确认签约人与产权证登记信息一致。《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。存在夫妻共同财产、子女共同继承情况下的二手房的转让，应要求共同共有人共同的签字，房屋买卖合同方可生效。 此外，二手房交付中是否存在担保物权，也影响到购房者的权利。因此尽量要在购房前调查清楚产权情况，避免因存在抵押或查封冻结而造成代为履行或追偿。
同时，还要明确房屋是否还处于租赁期间。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即买卖不破租赁原则，即使已经完成房屋过户登记，也无权要求租赁期限未到期的承租人提前清退。因此，对于有急用需求的购房者需更为谨慎。
来源：宁波海曙法院
