还有成片分布的低密度住宅，价格只要不超过莘庄就是合理的。
刚好是6-7W/平。
众所周知，学区是导致这波涨幅的推手之一。
自从田园双语学校被大名鼎鼎的星河湾双语学校正式托管后，拥有双学区的好世凤凰城均价已经涨至8W/平。
同理也适用于莘庄工业园的鑫都城附近，2019年七宝中学附属鑫都实验中学正式招生，学校由七宝中学校长朱越亲自担任，现在对口的动迁小区均价都涨至6.5W/平。
因为越来越多在航天城工作的高知家庭都把孩子送来这里读书，好师资+好生源自然有希望晋升为好学校。
尤其在莘庄、春申、七宝的学区房价格对比下，很多家长开始把目光瞄向了颛桥。
而七宝鑫都1公里外就是新房之一的华发四季半岛，据说在出让土地时政府就已经在和莘庄工业园谈划到七宝鑫都学区的事情，不然这块地怎么有底气成为地王？
当然新房均不承诺学区，能否被划到七宝鑫都是未知的，而且小学资源不好已经是事实。
除了地段和学区外，颛桥的另一个优势在于有产业支撑。
两个新房均位于莘庄工业区内，这里包含有上海航天技术研究院、三菱电梯、大金空调等研发或工业机构，光华产业园内也包含不少创业公司，2020年完成了901.6亿的工业总产值。
是2020年上海市开发区综合评价的第三名，仅次于张江和漕河泾。
除此之外，颛桥还在紫竹科技园、莘庄等地的辐射范围内，从华发自驾到徐家汇也不过40分钟。
对这些工业园区内的刚需上班族来说，颛桥就是他们理想中的安家之地的选择之一。
02
“如果颛桥的新房开到7W/平你会去买吗？”
“那个地方还要卖到7W/平？周边都是村镇的感觉，一点都没有上海主城区的样子！”
的确，无论是宝华颛桥紫薇花园还是华发四季半岛，项目周边都满是浓郁的乡村风，宝华所在的颛桥老街曾经是闵行区单体体量最大的老旧街区。
在以前对上海还不熟悉的时候，雪莉第一次去颛桥时差点以为这里就是上海的尽头，还好后来认识了奉贤。
不过正是因为过去的颛桥实在太老了，现在才有了重新发展的契机。
去年11月颛桥老街剩余地块旧改项目的最后一证已经完成签约，从宝华开始这里将重焕新生。
作为颛桥老镇久违的两个新房，紫薇花园和四季半岛不可避免的成为了竞品，前者是东苑集团联合弘久、宝华一起开发的，后者则由华发开发。
距离二者相距只有1公里左右，但地段和资源却不尽相同，接下来雪莉就为大家详细解读。
二者相比，由两个地块组成的宝华的位置明显更具优势，其中东区地块要优于西区地块。
西区地块容积率只有1.8，体量较小，包含6栋14层的精装公寓，走到5号线颛桥地铁站要1公里左右。
目前靠近中沟路一侧的已经接近封顶，有望在今年就取证入市。
从外立面来看和长宁的宝华紫薇花园十分相似，后者二手挂牌均价已经达到14W/平，属于板块内的改善型小区。
可惜西区地块不仅距离地铁站和万达广场较远，还无法直接享受到宝华配备的会所和商业，就连规划中的幼儿园用地也更靠近东区地块。
因而西区地块以小户型为主，想买改善三房的购房者可能要等一等东区地块了。
项目重点打造的东区地块容积率2.04，由26栋16层的精装公寓组成，配备有400平米的入户大堂和地下健身、休闲会所，到地铁站只有200米左右的距离。
因为地处颛桥老镇中，紫薇花园周边的生活配套齐全，沿街底商丰富，到颛桥万达直线距离只有600米。
只是沿街底商充满着乡村风情，走到万达需要穿过横亘的沪闵公路，和预估7W/平的价格相比并不匹配。
整个颛桥都没有大型医院，就医只能前往莘庄等其他板块，好在紫薇花园一路之隔就是颛桥卫生服务中心，家里有老人需要经常配药的方便了不少。
和华发项目相比，宝华更大概率会对口一路之隔的普通中学颛桥中学，想要买学区房的家长请移步隔壁二手房。
而和宝华相比，堂堂地王华发四季半岛的地段差了不少，项目位于鑫都路和向阳路之间，四周被厂房、精神卫生中心和一条河包围。
到地铁站要1.5公里以上，步行至少需要20分钟，周边几乎没有底商可言。
距离万达广场2公里，步行需要半个小时，距离500米处的鑫都商业广场能级太低，雪莉中午在里面都找不到几家吃饭和借充电宝的地方。
除了距离航天城更近外，实在找不到华发地块的优势。
但就是这样的地块却是颛桥当之无愧的地王。
2020年华发力压融创+新城、金茂、保利等劲敌，以46.41%的溢价、40558元/平的楼板价拿下，也因此抬高了人们对颛桥新房的价格预期。
4万多的楼板价，不得卖到6.5万以上才能保本吗？
但没有对比就没有伤害，回头看看2016年奉贤新城的地王楼板价就高达34005元/平、泗泾地王楼板价37674元/平，华发这个地王倒显得平庸了许多。
03
眼下人们打新热情空前高涨，价格倒挂、高性价比是影响打新的核心因素之一。
这一点，颛桥新房似乎并不受欢迎，除非最终的价格在6W/平以下。
但这两个项目并不会因为价格太高而滞销，因为颛桥太缺新房了，就连最新的招商雍华府房龄也有12年了。
融信世纪古美挑客严重，七宝的天安豪园价格不会太低，同纬度的保利锦上越开越火，根本抢不到房子。
地段稍差的华发如果定价在6.5W/平，99平的3房2卫在650W左右，而这个价格在雍华府只能买到一个2房户型。
对西南部工作的购房者而言，想住新房不得不来看看这里。
光看项目本身，两个小区定位稍显不同，宝华更偏向改善型，而华发更偏向刚需。
华发地块虽然贵为地王，却被要求中小套型住宅占比80%。
更细一点就是中小套型面积不大于90平米、小高层面积不大于95平米、高层面积不高于100平米。
为了最大限度的盈利，华发决定采取高低配模式，主打99平3房，同时配有占比仅2.78%的138平4房，和10%左右的138和152平的叠加别墅。
毫不意外，靠近河边的最优位置几乎都给了叠加别墅。
这种配置下不仅牺牲了高层业主的景观，极少数的别墅业主也感觉不到自己住在别墅里的优越性。
产品方面唯一的亮点在于一个科技奖项：华发是上海第二个通过超低能耗建筑专家评审并获得超低能耗建筑3%容积率奖励的项目。
翻译过来就是：通过各种技术手段，能在保证房子保温隔热等效果很好的同时，降低能耗。
是一个值得推广的“节能环保小区”了！
其实华发最大的优势在于房子够多，小区地块相对方正，将提供超过1400套高层房源，对刚需客户来说足够解渴了。
和华发相比，宝华紫薇花园的户型偏大，主打90平的2房和120平的3房，令人惊喜的是还含有少量50平的1房。
别小瞧了这些1房的存在，隔壁招商雍华府中就有很多来自航天城的单身年轻人选择1房户型。
而且在同样2左右的容积率下，宝华选择全部做高层产品，近30万方的体量也十分庞大。
这两个大体量新房建成后，将有望改善颛桥老街的城市界面，确实利好本地的居民。
就算我不想买新房改善居住环境，也不影响我借着新房改善周边环境，说不定还能带动我的老房子升值。
现在进度最快的是宝华西区地块，华发和东区地块也在热火朝天的建设中，今年想打新的西南部工作的人要及时关注。
但没有人在蒙着眼睛打新，是日清还是滞销仍要看最终价格，所以你们能接受多少定价呢？
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