及再转让风险、质量风险等五大风险。绝大多数情况下，小产权买卖合同都是无效的，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，购买需谨慎。

小产权也存在一房多卖的情况，购买人无法从正常途径查寻产权真实情况。拿着辛苦多年的真金白银，全凭信义和神的眷顾做赌注。万一开发商实力有限，拆迁进展缓慢，或成为烂层工程，最后偷鸡不成蚀把米。

3、小产权房拆迁赔偿

一般来说，可以将待拆迁的房产简单分为两类，一类是待拆迁的商品房，而另一类就是在深圳屡禁不止的小产权房。相比而言，买待拆迁商品房比小产权房要更有保障，因为小产权房的交易本就不被深圳政府承认，它的交易自然也就没有法律保障，更别提得到相应的拆迁赔偿了。

但总体来讲，拆迁房的买卖本身风险就很大，一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结，在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权都掌握在卖家手上，无论是因为什么原因，只要卖家一心想违约，那么买家最多只能拿回购房款，很有可能面临血本无归的后果。例如深圳的大冲旧改，回迁房就没有一户是直接分配登记在买家名下的，需要买家和原业主去后续进行转让过户，这样就产生了很多纠纷。

另外，还要高清楚，到底什么时候会拆。很多小产权房的拆迁可能盼着盼着就遥遥无期了。首先，要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆，有个朋友在梅林买了一套待拆迁房，结果过了 5、6 年还没开拆，预想的丰厚拆迁补偿也是遥遥无期；其次，购买小产权拆迁房一般都是一次性付款，例如龙岗某城中村的 200 平物业，就需要一次性付款 500 万，而回迁房交房的时间是在 2020 年，暂且不论房产过户过程中可能出现的风险，单考虑这 500 万的融资成本以及等待交房这几年来可以做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了。

据了解，如今深圳市场涉及小产权拆迁补偿方案一般有两种，一是按“一栋一户，480平方米”按比例赔房，如1：1或者更多，超过480平部分，只给予现金补偿。另一种方案是所有的房产都按照赔付比例赔房。

4、购房者如何将风险降到最低？

买拆迁房就像赌博，一般不建议大家购买。如果你偏要搏一搏，如何才能将购买待拆迁房的风险降到最低呢？以下是三点小建议建议：

一、受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿，这是一个基础。

二、需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。

三、根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。

综上，如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。