星主您好！坐标北京，工作的地方在望京，工作居住证已经办下来了，首房首贷，家里可支持500w，请问是买望京附近的老破大还是买远点的次新比如顺义的中粮祥云国际生活区？该怎么选？
1、2015-2016年楼市上Z是全面普Z，市区老破小老破大、郊区次新房都能惠及得到；但这轮行情和以前大相径庭，对于一些已经Z过城市的底层逻辑咱们简单分析一下，深圳、广州、上海、杭州、合肥这些城市都是科技公司云集，新兴产
个小区，价格相差5000块钱，差率是10%。那过几年再看，价格差有可能拉大到8000，但差率依然是10%，没变。
在各个板块中，也有单独升值或贬值的现象。除了学区，更多的就是物业水平原因，物业好小区就保值抗跌，物业差，房价就很难上涨。但这种情况很少，并不普遍。
3、 可在望京地区，这种趋势却成了常态。在2010年之前，望京也是同涨同跌的，虽然当时很多品质小区已经建成，但涨幅和普通小区一致，甚至还偏低。
就以东湖湾为例吧，2006年开盘的，均价1万左右。而当时望京东的融科橄榄城才8000多，国风北京什么的也差不多，稍高点儿而已，将将达到望京的均价。也就是说，当年望京的花家地、方舟苑、南湖、西园、望京新城等老社区，均价都在8000左右。
当时东湖湾虽然号称望京第一大盘，但也算不上多突出。开发商（北京城建）不算多知名，北小河还没治理，周边环境也一般，所以价格涨得不快。
到了2008年奥运前后，全国楼市几乎崩盘，也是北京最低迷的时期，可以说是望京房价的分水岭出现了。当时各个老小区的均价大多在1.3万多点儿，而东湖湾的二期不过1.5万。那时澳洲康郡、橄榄城等项目也就是1.4不到，和老小区价格差不太多。
但从2009年起，四万亿计划的后果显现出来了，全国房价暴涨，北京更是一马当先，到第二年翻了一番还多。但在此次行情中，北京开始出现分化，冷热不均。从板块来说，CBD没那么受追捧了，望京、太阳宫、朝青等板块的热度增加。而望京内部，则也开始分化。
在这一年多里，品质小区开始受到追捧，望京东上升的快，望京西开始慢了。望京北部涨的多，南部涨得少。像北京香颂，在2008年之前的价格远高于橄榄城，而到了2011年却已经被反超。至于花家地南湖和西园等老小区，和次新品质小区的差价已经在20%左右。
4、 简单的说吧，2009年之后，北京出现了“居住升级”的现象，也就是高档品质小区受追捧。但其他板块不太明显，只有望京等几个少数板块比较突出。
只能这么解释，2009年之后，北京东北部的产业区财富增长很快。但是这些财富不是平均分配的，掌握更多财富的人，在高档新盘推出量不足的情况下，推高了板块内高档小区的价格。
而在此同时，普通百姓的收入没什么变化，该挣多少还是挣多少。那就造成普通小区能吸纳到的资金反而少了，涨幅也就稍慢。每次行情都相差一点儿，时间长了就比较明显了。
也就是说，从表面上看，望京近十年来的房价涨幅跑赢了北京大盘。但实际上，超值利润大部分都被这些高档小区拿走了，普通小区得到的较少。当然，这只是在板块内部显得吃了点儿亏，但和其他板块相比还是很不错的。
5、 更典型的是太阳宫，2009年太阳公元开盘才1.8万，现在动辄16万以上，严重跑赢了大盘。很多人认为是人朝的学区导致，其实一所学校哪有那么大能力，连本校都没这本事，何况分校呢！算算这些小区的租售比，都是朝阳平均值。朝阳群众虽然有钱，但还没到动辄掏出千万来买学区房的地步。否则芍药居的老小区就不会被炒出那么高的溢价了，家长们还是普通人多。
更明显的是新北苑，2012年普通价格不到2万，低于当时北京2.2万的均价。而今天呢，哪个小区都基本在9甚至10万左右，整个板块的升值率超过大盘，几乎是北京独一份。
6、 总之，望京的这些老小区没什么毛病，就是普通社区而已。只不过在望京内部出现了这种两极分化的现象，略低于板块大盘。这也没什么办法，在北京严控土地，严控房价，大力发展限竞房和执行7090政策的情况下，这种趋势还会在几个新区板块延续，毕竟有钱人多，而有钱人又赚走了更多的钱，普通百姓们只能干看着他们折腾。
仅供参考。
