远洋万和城一墙之隔，单价低了很多，学校配套也和万和城一样，芳草地小学和陈经纶中学，小区只有两栋楼，物业管理很不错，户型都是大面积，不知道您觉得这个小区优质吗？保值程度如何？单价多少比较合适出手？ 2，太阳宫金星园怎么样？太阳宫有没有推荐的性价比高点的小区？ 跪谢房姐大大！

回答：世纪宝鼎在这个板块算不错的，属于可以淘区域，5.5内性价比高 太阳宫火星金星等自住都没什么问题，投资的话优选7万的土星园次新

提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 升值 性价比考虑: 1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。 2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。 3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？ 4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？ 麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢

回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。 共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高 西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资

提问：房姐您好，新人首问：计划在立水桥南购买二套落户朝阳，自住+投资。现金100+借款70万，两个选择犹豫中：1旭辉奥都商住180万一居58平米，但需要再借30万还清一套贷款，共借100万。2北苑家园340万一居66平，不满五唯一首付234万，我们要再借款60万，共借130，还有房贷130~。家庭年收入35，每年可积攒20+万。我们居住一年后可出租，以租养贷。我们这种情况是否有必要硬上车？哪一个更适合呢？另外听您说北苑属于溢价区

回答：投资别买商住，你看的这几个位置都不太好 公房上车盘主要看 团结湖、甘露园、劲松这些板块，不要买一居以紧凑两居为主

提问：新人首问：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回迁房 几套，房子小产权但我是北京本地村民，有拆迁协议不算纯粹小产权属于集团产权吧？现手里有200想投资，算是北京首套购房，目前考虑购买延庆新开盘的碧桂园或世园村可以吗，长持10年将来收益好吗？涿州狮子城还有一套老公婚前非公基金贷款买的房子闲置 月还款2200需要出手吗？或者是否可以卖一套小产权回迁房➕手里闲钱在海淀哪给孩子买学区房（2个孩子、大的5岁）或是投资别的楼盘？希望您帮忙解惑，感谢您！

回答：应该还是属于小产权 收益是相对的，延庆肯定是跑输大盘，投资不如选择核心区。 涿州和小产权都不建议长持 投资看朝阳为主 建议先把精华帖看一篇，重新整理下思路。

提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！

回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前购买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来

提问：您好房姐，立水桥现有自住两居，市值370左右，现金三十，工薪阶层，有过贷款记录，老公月1万，我主要带孩子有些兼职，想改善兼增值，请问换哪里合适？ 是不是只能卖了再买？全款买贷款出来这种方式？ 如果买tty顶复，贷出来的钱再买一套小房子，还贷风险太大？有没有对应方法？谢谢

回答：全款抵押是二套正确方式，500-600总价看tty没问题 一般手里要预留1-2年月供，用于应对还贷风险

提问：亲爱的房姐，想在二线城市，想在沈阳投资二手房产一套，网上看了您推荐的道义和浑南。道义主要有很多大学，房子多建于2010前后，很多知名房企的楼盘，但离地铁远，价格也在8000元～9000了，而且二手房在售的非常多，成交的少。另外浑南太大了，完全看不懂。请房姐指点一下，道义和浑南具体投哪，另外道义大学城的价格也不低了，还值得投吗？

回答：浑南地区围着长青南街地铁口的是几个性价比不错的二手大盘，比如塞纳家园、江南水乡、正大桃花源、万科新里程、天泰瀚宇苑、在水一方。

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐你好！亲戚自住房二居无贷款，想换大三居，是直接卖掉再贷点款呢，还是抵押现有住房，用抵押款做首期另买一套还贷，1变2?如果手里握2套，压力增大，不仅要还抵押贷，且要每月支付自住房贷款，但是只有一个自住没有投资房也觉得不甘心，还望房姐给个建议，谢谢！

回答：忍受还贷压力是房产投资必须要接受的 不过一定要有足够的流水支撑，不健康的高负债是不支持的 建议抵押后手里预留1-2年的月供储备，这样心里会踏实一些

提问：房姐您好！我们一家的户口要2020年12月才能专业到北京东城区。担心北京房子2020年涨价，考虑要不要现在在北京用老人名字全款买一套200万的房子，先上车。但一年后到了北京孩子在东城上学，肯定还要买房子，所以还得再卖掉200万房子，再去东城买。想来想去，不知如何抉择。现在要不要全款买个20万房子，取决于2020年北京房价涨不涨，还有200万房子如果购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，是否现在要购买个200万的房子。谢谢！紧急！

回答：你好，不建议这样操作，一进一出税费吃掉利润。 先用你们的房票买入，付一笔定金，签协议。用拖延流跟业主协商，等户口下来之后再过户。 去公证处做个公证即可，违约金写高，也可以让业主提供相同价值的抵押物。

提问：房姐好！本人在六里桥东太平桥西里有两套房（一套一居，一套2居），现在在回龙观、西二旗上班。目前手头有500，哪个方案在居住和收益上比较好？ 1.持有丰台房产，在北边租房住；（问题是个人内心其实非常不喜欢租房） 2.卖1居，换海淀一套（有意向的是现在置换西山锦绣府，但担心六里屯垃圾填埋场；或2年后换橡树湾、世华龙越，您建议现在换还是再攒点钱换？） 3.卖掉一居，置换昌平一套（考虑中海丽春湖smart墅，因为公司在沙河买了地感觉沙河以后发展还可以，不知道判断是否准确，顾虑是昌平学校不怎么好，价格感觉也没比海淀低很多） ps.孩子还没有出生，计划这两年要孩子，所以还要整体考虑孩子的未来的学习问题。

回答：沙河有地没用，没人没产业是核心问题，除非不在意保值问题，否则不建议买 以你的现状 ，等两年换海淀更合适

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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