目前贷款买房基本是两种：等额本息法和等额本进法。两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”。
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例
- LPR＋0.6%。
9月20日，央行公布最新贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2%，相比8月20日公布的LPR，1年期为4.25%，下降了5基点。5年期以上LPR为4.85%，5年期以上LPR没有变化。
我们的房贷利率一般时间比较长，绝大多数都在5年以上，也就是说以后房贷利率按照4.85%去制定。
即首套房贷的房贷利率为4.85%；
二套房的房贷利率为4.85%+0.6%=5.45%。这是房贷利率的下限。
那从今天之后，房贷利率是上升还是下降呢？
对于这一大家关心的问题，央行副行长已经明确表示：房贷的利率不下降！
在房住不炒的大背景下，限制资金进入房地产是各级地方政府的共识。现在把房贷利率独立出来说，目的就是很明确，利率市场化，但房贷利率不能市场化。
以前一加息，实体经济先受伤，降息本来是为了给实体经济和民营企业输血，但是想不到钱都进入了房地产行业，催生楼市火爆。
现在大家也都明白，房价的涨跌，短期看政策，中期看货币，长期看人口，短期的调控政策，运用的越来越娴熟，现在要开始从中期的金融开始下手，治理房地产行业的决心，是毋庸置疑的。
总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调。
房贷利率新政下，应该如何买房，买了房的又该怎么还贷呢？
房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限，从2015年开始我国房贷政策基准利率就维持在4.9%的水平。
但实际情况是几乎所有人都享受不到这一政策福利，实际房贷利率往往上浮10%乃至30%。
据融360监测数据显示：2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44％，二套房贷款平均利率为5.76％。相比于4.9%的基准利率，分别上浮11%和17.5%。
但是，不排除新的房贷利率有更大的波动性，更大的利率风险。
因此买房的朋友要留足余量，设置月供额度时，要考虑自己的首付比例、结合各地的限购限贷政策、自己的收入水平。保证交完月供，不会影响到生活质量，还要考虑房贷利率出现向上波动，每月多支出上千元房贷月供，也是可以接受的程度。
最好是选择公积金贷款，目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。如果条件允许，建议选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，也可以考虑公积金＋商贷混合模式。
至于已经买了房正在还贷的朋友们，公告主要是针对新发放个人住房贷款利率，因此10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。也就是说，如果你已经在还贷款了，你的月供不会受到影响，除非央行加息或降息。
此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
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