2024-10-20 16:56信息 • 发布者: 北海买房那些事

图片来源:中房报图库

从房地产市场角度来看,此类政策有助于提振楼市,是非常典型的鼓励市场交易、积极去库存政策。

田傲云/发自北京

短短几天,从中央到地方,各类稳定楼市政策接踵而至。

1月18日,四川省自贡市取消了此前执行的认房又认贷规定,成为继北海后全国第二个调整首付比例的城市。就在几天前,广西壮族自治区北海市发布降低二套房首付政策。

“首付比例下调容易激活房地产市场交易行情。” 易居研究院智库中心研究总监严

易中心官网目前更适合使用电脑操作。手机也可以通过浏览器访问,不过现在用起来可能有些费劲。

访问

在浏览器中输入交易中心的新网址:www.bhsfdcjygl.com。

然后,在网站首页(差不多到中间位置)找到“商品房项目信息”这个栏目,点击它右边的“更多”。

在弹出的新页面找到“项目名称”输入框:

这个页面左边有些旧网站没有的新内容,好奇的尽可点击瞅瞅。因为不在本文阐述范围内,暂且不提。

请注意:输入的“项目名称”必须是“商品房预售许可证”或者“商品房现售备案证”里面的项目名称(业内俗称“项目案名”)。如果输入的是楼盘的推广名称,查询结果可能为空。

比如,不能输入“北海名座”,要输入“嘉顺金城华府”;不能输入“候鸟湾”不行,要输入“新源金域蓝湾”。前者都是楼盘推广名称,后者才是楼盘的项目名称。

项目名称可以完整输入,也可以只输入其中的一部分。

现在,我们选择一个楼盘(橦汀苑)作为示例(因为它的楼栋情况现在非常典型)。

在项目名称那儿输入“橦汀苑”,再点击“查询”按钮。

查询结果如下:

本文的查询时间2023年11月19日。这个楼盘共有9栋楼,上面只是局部截图。

图中红框里面有三栋楼。注意喔,新鲜的东西要出来也:

1栋是“预售”。因为它还没竣工验收,现在仍是期房状态。

4栋和5栋是“现售”,因为已经通过项目竣工验收并备案(也就是可以交房并办证了)。

不过,4栋5栋虽然都是“现售”,但它俩的出生经历又完全不同:5栋建得差不多时,开发商申领了预售许可证。在楼栋建成之后,开发商把预售证换成了“现售备案证”。

4栋呢?一直都没有申领预售许可证,建成之后直接就申领“现售备案证”。

北海市房地产交易中心新网站告诉我们:一个楼盘(或者其中一栋楼)是不是现房,在此为证。如果在新网站查不到楼盘(或楼栋)的信息,那就表示连销售资格都没有;如果在这儿查到是“现售”,那才是真正的现房。

楼盘表

继续。在查询结果页面里面找到楼栋,然后点击它右边的“查看楼盘表”。

楼盘表页面就出来了:

楼盘表分左右两部分。

左边:

左边主要是看这栋楼卖出了多少,是不是售楼中心或带看中介声称的卖完了、没房了。

如果明明还有很多房源但对方硬说已经卖完了,那也没辙。因为一句“有人已经认购了”或者“正在和他人洽谈认购事宜”就可以解释一切。

另外,如果是现房楼栋(有商品房现售备案证),那更没办法了。目前好像还没有相应的规定制约现房捂盘惜售。

楼盘表的主要内容在右边:

首先,要理解上图红框里面的颜色说明:

可售:表示这套房子手续齐全,可以立即签订购房合同。

合同网签:表示这套房子已经签订了购房合同。

网签合同备案:表示这套房子签订了购房合同之后,开发商已经向交易中心申请办理了合同备案(官方已经审核并确认购房合同不存在一房多卖等等现象)。

其它已售:房子已经从其它渠道或以其它方式卖出去了。反正就是已经卖出了。

已抵押:通常理解是“在建工程已抵押”。

这样的房子能不能买?如果信得过开发商,可以入手。因为房子解除抵押后就可以变成“可售”状态,就可以签订购房合同。在建工程已抵押的房子,银行一般都愿意配合解除抵押的,除非开发商信用已经很差。

已限制:交易中心以前的官网认为“已限制”有两种含义:一是土地已经抵押,二是此房子可能被查封了(或者其它原因被冻结、被限制出售)。

不可租售押:表示此套房子不可出租、不可出售、不可抵押。物业管理用房通常都处于这个状态。

楼盘表可以分层来显示。

每套房子显示4项内容:

1、房间号;

2、面积:(应该是指建筑面积);

3、用途:住宅、商业、管理间、物业管理、停车位等等。

4、单价:(应该是指导价格,估计官网以后要补充完整说明)。

每一项都要小心细看清楚。如果买的是住宅但楼盘表显示的是“商业”,那要头大了。

指导价格

北海现在对新建商品房(包括期房和现房)实行“指导价格”制度。

开发商在申请楼盘预售许可证(或申请现售备案证)时,必须按照“一房一价”的形式报备所有房源的销售价格。经审核之后形成“指导价格”(也叫“备案价格”)。

“指导价格”有什么作用?

第一、高于指导价,不能网签(网上签订购房合同)。

第二、低于指导价的90%,也不能网签。

以后会不会取消“指导价格”制度?或者说,以后会不会放松指导价格的限制(比如低于指导价格的90%也可以网签)?

这个不好说。如果未来有变化,本文最后的“留言区”会及时补充说明。

楼盘表对于二手房有没有用?

北海从2021年7月开始实行严格的指导价格制度(即低于指导价格的90%不允许网签)。如果购买的二手房是2021年7月之后才网签购房合同的,楼盘表显示的指导价格跟实际购房价格差不多(相差仅10%)。

从这点来说,楼盘表对二手房还是有参考意义的。

如果购买的二手房比较新(比如是最近两三年才交房的),从楼盘表也许可以看出这个楼盘(或这栋楼)有多少房子已经售出、有多少房子已被限制交易。

从这个角度来说,楼盘表有助于提高二手房交易的安全性。