朋友昨天打电话说他准备买一套二手房,中介给他说要交几万块的税,但他不知道有没有算错,也不知道交了些什么税,哪些税收可以获得优惠减免?于是我给他详细讲了下买卖房屋会涉及的8个税种,并记录在这里以备需要的人了解下,下面都用一个面积100㎡、成交价200万元的房屋来模拟计算需要缴纳的税款。
1.契税
说契税之前,先说大家最早听说到的“地契”。
从清朝到1953年这段时间里,我们的土地是可以买卖的。土地买卖签订的
的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。
房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。房产税实行的是比例税率
①以房产余值为计税依据的,税率为1.2%。
②以租金收入为计税依据的,税率为12%.计算公式:
①房产税应纳税额=房产评估值×70%×1.2%或:房产原值×70%×1.2%
②房产税应纳税额=租金收入×12%
办理了房屋买卖过户手续后,由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费,征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%,由买卖双方各缴纳一半。
对住房收取的,从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等,统一规范为按套收取,每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费,统一规范为按宗定额收取,具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。
每件收费4元;共有权执照及他项权利执照,每件收费2元。印花税,每件5元。
房屋共用设施设备维修基金维修基金商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人,按规定向单位或个人收取的土地转让价款。
土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时,向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。
应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额
转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
土地收益金按房地产交易建筑面积计收。在房地产买卖中,从超过房产评估价格以外的收益中收取,超过房产评估价格一倍以内的按不超过20%收取;二倍以内的按不超过30%收取;三倍以内的按不超过40%收取;三倍以上的按50%以上收取。对出租的房屋,参照上述比例从超过限额标准租金以外的收益中收取、具体收取标准由省、自治区、直辖市物价部门会同建设部门确定。
征用土地管理费的收取分
(一)全包征地方式
(二)实行半包方式
(三)实行单包方式征地
(四)只办理征地手续不负责征地工作。
工本费普通证书,个人每证5元,单位每证10元;国家特制证书,单位和个人均为每证20元;对三资”企业颁发土地证书的工本费收费标准为每证20元。土地权属调查费、地籍测绘费城镇居住房用地面积在100平方米以下每宗地收13元,每超过50平方米以内加收5元,最高不超过30元。农村居民生活用地面积在200平方米以下每宗地收5元,200平方米以上每宗地收10元。
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