买房和择偶，都是人生大件事。不论第几次买房，每一次都会有不同的际遇。如何避免买房不掉坑？
值此3.15将至，南方都市报将过去一年，广州二手房交易中常见的七种买房纠纷整理出来，供读者借鉴，减少重蹈覆辙。
据广州市房地产中介协会（下称“协会”）通报，2019年，协会受理消费者投诉中介的案件共48宗（47宗涉及存量房交易，1宗涉及租赁），涉及存量房交易的投诉宗数约占全年中介促成存量房交易宗数的0.9‰，与20
件通常涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷，这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解。
2、涉及中介未尽谨慎审查义务，隐瞒房屋真实情况的9宗。如：未严格审核购房人资格，房屋出售人处分权，房屋过户需要缴交土地出让金，房屋学位占用，房屋交易真实价格，房屋与附图不符、房屋存在违建等。
3、涉及中介服务不到位、收费不规范7宗。如：经纪人业务不熟悉，未及时跟进指导交易流程，未敦促当事人及时办理按揭过户交楼手续，收费项目及标准不透明等。
4、涉及中介提供错误的交易信息共4宗。如：房屋学位政策与实际不符，错误估计房屋可申请的贷款额度，税费估算与实际偏差较大等。
下面将七种较常见的经验教训案例奉上。
案例一：
卖房签独家，没通过中介成交却被判赔中介8万元
2019年1月，李某打算出售其白云区的物业，准备在越秀区买一套学位房。他跟某中介公司签订《独家委托代理协议》（下称独家协议），拟出售价格为400万元，委托期限为2019年3月10日至2019年5月9日。协议约定，中介公司在代理期间提供不少于5次的看房机会或面谈机会；李某在委托期限内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业，如违反该约定条款，委托人支付标准为前述出售价格的2%作为违约金。
2019年4月10日，业主李某通过其朋友认识了买方张某，并与张某私下签订《房地产买卖合同》并成功售出，交易价款为400万元。中介公司得知房屋被出售后，依据独家委托协议向李某追讨中介费损失，李某以独家代理协议属于霸王条款为由拒绝赔偿。由于双方意见分歧较大，在无法协商一致的情况下中介公司向法院提起诉讼，要求李某支付违约金8万元。
李某答辩认为：独家委托协议排除了自己自主选择中介服务的主要权利，加重了自己支付中介费的责任，免除了某中介公司自身责任，某中介公司也未尽到合理的提示和说明义务，该协议应属无效。
法院审理认为，《独家协议》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《独家协议》的约定，李某应向A中介公司支付违约金8万元。
协会提醒：卖方在签署独家代理合同（协议）时，应对所签署的文件进行认真审查，在签订《独家协议》后，单方取消委托、跳单，或者在独家代理期限内再次委托其他中介公司等有违独家代理的行为属于违约，需承担相应的违约责任。
案例二：
月租8000租了违建房，城管拆后还遭房东索赔
高先生在越秀区拥有一套私房，房屋楼龄较大，高先生打算把房屋重新装修放租。为此高先生找来了设计公司对房屋进行重新设计，并在房屋的顶层设计了一个亭台以供休息。由于房屋在中心城区，中介公司很快的为高先生找来了租客李先生。李先生看了房子后也表示很满意，于是和李先生签订了房屋租赁合同，约定房租为每月8000元。
在签订租约不久，因为李先生多次在房屋进行聚会，影响到附近的邻居的休息，故邻居多次向街道及城管部门投诉。城管部门到现场查看后，认为高先生的改建的情况已构成违法建筑，特别是楼顶的亭台更有危及房屋安全的可能，故通知高先生需要把房屋的所有违建部分自行拆除。李先生认为如果房屋拆除这些相关部分，房屋租金就不值每月8000元。高先生认为是因为李先生的不正确使用导致房屋装修被拆除，遂要求李先生赔偿相关损失。
协会提醒：消费者在租房或者买房的时候，要留心房屋现状与产权证记载的是否一致。房屋可租赁部分仅为房屋合法产权的使用部分，不包括违章建筑部分，因此违章建筑部分所产生的违章拆除、行政罚款等风险应由产权人承担。本案所涉房屋存在违章建筑，双方应就房屋违章事实在租赁合同中予以明确并作出详细约定。作为专业的中介公司应做到以下几点：在接受委托时，应主动向业主核实相关情况；在促成签订合同前，应把了解的情况告知消费者；在签订合同时，提醒消费者在合同中注明相关事项，提前做好约定，以避免房屋交易纠纷的产生。
案例三：
越秀增城各一套，再买第三套不能贷款
为改善住房需要，高女士委托中介公司在天河北寻找房源。在购买房屋前，高女士认为自己虽然在越秀区和增城区各有一套房屋，但都是全款购买，没有贷款记录,且增城房屋不纳入限购套数,她在广州市内还能再购买一套房屋。对于购房贷款问题，高女士认为“只要符合限购，贷款也应该可以申请的，只是属于第二套，只能贷三成”。
找到合适房源后，高女士很快跟卖方达成交易意向，签订《房屋买卖合同》。在签订合同后，高女士就贷款问题，致电银行客服咨询贷款问题，银行回复根据广州市限购限贷政策的规定，如属于本市的第三套房屋将不发放贷款。当晚，高女士致电业主告知相关情况，业主认为高女士故意不履行合同，如不能按约定购买则要追究其违约责任。高女士则认为其在签约前已多次询问中介公司，并在向银行了解情况后当天即告知业主需解除合同，不应负任何违约责任。
双方意见分歧较大，最后通过司法途径解决。而最终，法院也支持了业主没收高女士定金的主张。
协会提醒：广州购房限购限贷政策已实施多年。根据2016年10月4日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2016〕146号 ）规定：“继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。”迄今对于第三套的购房贷款政策也未发生变化。购房人在签约前，对于自身是否符合贷款政策、贷款资格等，可向银行或专业机构咨询确认。
案例四：
公积金购房不是想贷就能贷，缴存年限得够
2014年1月，梁某来到一家十几人的小公司工作，公司为了节省运营成本，只为员工购买最低标准的社保，没有为员工购买公积金。这两年公司发展不错，员工的福利也越来越好。公司从2018年3月开始，为员工购买五险一金，梁某也升上管理层，薪酬待遇也越来越高。梁某在公司工作了五年，社保也未间断过，购房资格也有了，想在广州买套房定居下来。梁某认为现在公司也为员工购买公积金，自己买房可以申请公积金贷款，享受优惠利率，这样也能减轻房贷的压力。2019年12月在某中介公司的介绍下，与业主签订了《房屋买卖合同》。
梁某在申请住房公积金贷款手续时，公积金中心的工作人员表示梁某属非本市户籍职工，未连续足额缴存住房公积金2年以上，不能申请住房公积金贷款。虽然还差3个月就可以满2年连续足额缴存住房公积金，但梁某为了不造成违约责任，只能将交易付款方式改为商业贷款，依约与业主完成交易手续。
案例五：
预估贷款与实际能贷少了100万，房没买成倒亏12万
陈女士想买一套学位房，以便未来孩子能就近入读某小学，在A中介公司的介绍下，看中了海珠区某一物业。房屋出售价为450万。由于是第二套房屋，她需支付七成的首付款，约300多万。陈女士向经纪人表示，自己手头上并没有那么多钱，但自己名下有一套房子可以用来做抵押贷款支付首付款。于是陈女士便于业主签订了房屋买卖合同，并向卖方支付10万元的定金及向中介公司支付中介费2万元。合同签订后，陈女士前往银行申请贷款，银行经过综合评估，对其自有房屋通过的审批贷款金额仅有200万元。面对100多万的资金缺口，陈女士最终因无法按时支付首期款，构成违约。
陈女士因违约被业主没收定金十万元，中介公司认为已经为交易双方提供居间服务，对于已收取的中介费不予退还。陈女士认为整件事中，她是最大受害者，房屋没买到，还损失10万定金及2万中介费及按揭费等。她认为中介公司未对其作出风险提示，投诉公司未尽居间义务，要求公司赔偿定金及退还中介费。
本案中，陈女士主观认为房屋能抵押获取的实际贷款与理想贷款估值相近。协会提醒消费者：在购房前对自身的购买力要做好一定的估算，必要时可咨询专业人士，同时也需预留一定的资金，预防无法申请理想贷款额度时可以用现金方式补足。如因购房者无法履行合同导致违约时，除了被业主没收定金外，还需支付中介服务费用。
案例六：
精神障碍人士卖房手续多
卖方张老先生因急于用钱，在与全体共有人商量过后，决定出售位于白云区的房子。因为出售价格相对比市场价便宜，中介公司放盘还未满一周，买方黄先生就看中该房屋，并在中介公司促成下，以110万的价格与卖方张老先生等人签订房屋买卖合同，支付2万元定金。
在之后的交易过户的过程中，因卖方共有人中有一位小张是间歇性精神病患者，属于限制民事行为能力人。小张父母在其年幼的时候就已经去世，平时一直是由其伯父张老先生照顾。由于小张一直未有明确的监护人，故不动产登记部门不能受理买卖双方的过户申请。
经过多次的咨询，为了更好的照顾小张，合理安排其财产，张老先生通过向法院申请小张为限制民事行为能力人，积极地向居委会申请成为小张的监护人。最终得以顺利办理交易过户手续。
协会分析：对于患有精神病患的限制民事行为能力人出售房屋，与一般出售房屋情况不同，所需要办理的手续比一般交易要多，其中有以下资料是需要提前准备的。
首先，确认精神病患者为限制民事行为能力人，需要通过法院作出认定，一般而言由精神病患者的近亲属向法院提出申请确认精神病患者为限制民事行为能力人；其次，确定监护人，根据《民法通则》第十七条第五款“关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。”规定，精神病患者关系密切的其他亲属可向精神病人住所地的居民委员会申请为监护人；最后精神病患者的监护人应在交易前需提交具结书，明确卖房所得需用于精神病患者的日常开支。只有上述资料准备齐全，才能顺利的办理交易过户手续。
案例七：
买房合同已解除，中介费一分不少还得交
2019年8月15日，买家黄某通过某中介公司与业主陈某签订了三方《房屋买卖合同》，购买位于越秀区某物业，并约定全部交易税费由黄某承担。同日，黄某与该中介公司签订了《中介服务收费确认书》，承诺在签订买卖合同当天支付中介费3.8万元。但由于黄某当天现金不足，只支付了中介费1.9万元，剩余中介费待下次支付。
买卖双方在履约过程中，黄某发现上述房屋非陈某唯一物业，此次交易需缴纳个人所得税，认为是该中介公司隐瞒信息，导致其面临比预算多出的数万元税款。于是，黄某在权衡利弊后，与陈某协商解除合同，并认为交易未完成，认为无需支付中介费，要求中介公司退还以收取的中介费1.9万元。但是，某中介公司认为黄某要求退还中介费及拒付余下中介费1.9万元的行为，损害了企业利益，经多次索要未果，诉至法院，要求黄某支付剩余的中介费1.9万元及违约金1万元。
法院认为，业主陈某、买家黄某与居间方某中介公司所签订的《房屋买卖合同》、《中介服务收费确认书》系各方真实意思的表示，且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。黄某并无证据证明该中介公司故意隐瞒了房产交易过程中存在的税费问题，而该中介公司也全面履行了居间服务，最终促成合同成立，黄某应当按照约定支付中介费。最终，法院判决黄某向该中介公司支付中介费1.9万元及违约金1万元。
协会分析，二手房交易中，不少消费者对自己和中介方之间的关系（居间合同关系）的性质、特点都不够了解，认为只要房屋未完成交易手续，就无需中介费支付。但实际上，中介方只要促成买卖合同成立，如非该方过错导致合同解除的，委托方应依约支付中介费，否则中介方可主张权利，向委托人追讨中介费。
本案中，《房屋买卖合同》中的居间合同的签署方是买卖双方和居间方某中介公司，在没有某中介公司同意解除、又不具备解除合同条件的情况下，买卖双方自行解除的仅仅是《房屋买卖合同》中的买卖合同关系，居间合同关系并未解除，买卖双方的行为，对某中介公司并不具有约束力，某中介公司收取中介费的权利并未丧失。
协会提醒：二手房买卖过程中，作为居间人的中介公司只要促成买卖双方签订买卖合同，即已完成居间任务，就有权收取全部的中介费。如需解除买卖合同，应一并考虑尚未缴纳的中介费由何方承担，因为暂未收取中介费并不代表中介公司放弃了收取，一旦依法追讨，责任方除需如数支付，还要承担一定的违约金。
南都记者 邱永芬
