#降息降准你准备买房了吗？#
楼市迷雾，你我都是局中人？在这个时代，房子不仅仅是遮风挡雨的港湾，更是无数人心中资产保值增值的“金钥匙”。然而，自2018年起，中国房地产市场仿佛坐上了过山车，从一线城市的狂热到三四线小城的跟风，每一次波动都牵动着亿万家庭的心弦。
现在，就让我们拨开云雾，深度剖析这五年多来楼市的真实面貌，以及为何“现在买房，就是亏”这一观点，已不是空穴来风。
首先，我们先简单来回顾一下，18
阶段，但下降趋势或程度在逐步收紧。5月，相关部委出台了对房地产市场起到推动作用的一些政策，预示着在市场供需结构发生变化的情况下，行业开始稳步筑底。
不过，房地产企业现在依然没有完全走出流动性危机。虽然很多相关政策出台了，但房地产企业本金、自筹资金、预售款等依然处于稳步下降趋势。
开工面积在2020年达到高点。2021年，新开工面积处于下降状态，但2024年开始有所回暖，意味着企业主体对未来市场开始逐步重拾信心。
销售面积最高点是17亿平方米，2023年是11亿平方米，今年1—4月是3亿平方米左右，全年预计有可能在8亿平方米—9亿平方米，跌幅非常大。
政策放松后，一二线城市部分区域的二手房交易有适度回暖，一手房销售也在筑底中。
待售面积有两个高点，一个是2015年达到7.16亿平方米，另一个是2024年达到7.4亿平方米，当下压力很大。
通过统计历史数据，我们发现，2008年到2018年发生了几个明显背离。
第一，房地产投资、销售数据与M2之间的背离。从2020年开始，由于疫情和贸易战，M2大幅增长，但房地产没有回升。
第二，房地产政策落实与房企资金到位情况之间的背离。一般来讲，政策对房地产的带动与企业资金层面有一致性，但这次没有。也就是说，很多政策对房地产现金流危机没有起到实质作用，当然也有销售不振的原因。
第三，房地产市场与库存之间的背离。一般情况下，由于前期销售预计悲观而减少房地产投资，库存增长会逐步放缓。但在2021年下半年房地产市场走弱的情况下，库存依然不断上涨。
未来趋势
第一，从价格下降到市场出清的过程，给予市场足够自主权实现未来调整。同时，房企如何打破原有高周转模式，从更多维度寻求发展模式，也是房地产企业下一步需要重点考虑的问题。
第二，政策引导解决房地产危机的三个核心问题，一是流动性的修复；二是信用的修复；三是市场预期的修复。
第三，未来供给机制的调整。未来将逐步形成高端市场有需求、中端市场有支持、低端市场有保障的机制。
第四，需求依然在，只是由于市场短期低迷和个人收入预期影响了购房决策。未来企业如何做好房子，做出符合需求的房子很重要。
第五，增量与存量并重。2022年之前，房地产市场是一个增量市场，未来在增量和存量并举的情况下，存量资产的经营、盘活、证券化等会带来更多机会。这是未来房地产行业增长和新模式诞生的重要原因。
很多城市的二手房成交量已经超过一手房，从原来一二手房简单替代关系变成了联动关系。一手房成交好转没有二手房成交作为基础是非常困难的。
同时，存量的商业、写字楼、长租公寓等经营性资产已成为当下房地产主流，在企业的主要业务中占比越来越高。
