所谓的小产权房其实就是建设在集体土地之上的房子，而且是违章使用集体土地建设的。我们都知道，任何开发商开发房产项目都需要通过招拍挂的形式取得。而小产权房的土地是直接和乡镇取得的土地，因为集体土地实质就是国有土地，而土地的提供者一直只有国家这一个主体。但是今年开始集体土地可以建设租赁住宅，小产权房还是没有转正的可能。
因此，小产权房的违章性质就是的小产权房处在一个尴尬的境地，存在一定的风险。对于小产权房的
违法者众多，法不责众，执法难度很大。
小产权房交易仍活跃
太玉园小区，位于通州区张家湾镇，分为东西两个区，总共可容纳8000多户，建设包括板楼、洋房、别墅。专门负责这一片区小产权房买卖和租赁的房产中介王丽（化名）告诉记者，东区80%是外地人购买的，西区80%是村民自己住的。因为没有电梯，低楼层均价2万元/平方米左右，高楼层均价每平方米一万七八左右，小区房价最高的时候达到过2.5万元/平方米。
她告诉记者，小产权房需要全款购买，只需要去太玉园小区物业办理过户手续，包括签一份购房合同、房本的更名、小区物业电脑系统的更名，水电、燃气、物业、取暖等。
根据王丽给记者出示的购房合同显示，合同名称为北京市太玉园（三期）房屋购销合同，由北京市通州区张家湾镇人民政府监制。关于产权约定这一条写着，买受人购置的房屋属集体产权，有永久使用权、法定继承权。而这个永久使用权也就成了王丽一直挂在嘴边的宣传噱头。房产证是一个红本，封面上写着“北京市太玉园房屋所有权证，北京市太玉园物业管理有限公司制”。
王丽告诉记者，通州区有40%都是小产权房，这一片包括太玉园、欣桥家园、环湖小镇、月亮湾小镇、皇家新村、高楼金第等，交易大多是同样的流程，只是有的小区买卖合同相对比较正规，有的小区就是一张协议，没有保障。她表示，上个月太玉园小区交易了近10套小产权房。
但记者在通州区土桥地铁站附近的高楼金第小区走访时，中介人员告诉记者，小区不能进行过户，所以不能买卖，只能租赁。
北京市规划和自然资源委员会相关工作人员表示，小产权房是违法的，目前没有任何消息表示会转成大产权，不受法律保护。购买小产权房，如果拆的话，没有任何保障。
张家湾镇政府相关工作人员也表示，小产权房违法，不受法律保护，没有不动产权证，只有村里下发的产权证。“现在小产权房的交易都是这样的，合同上会有村委会盖的章。如果想要受法律保护，还是购买大产权房。”
航天星汉小区位于大兴区前管营村，也是小产权房。刘佳（化名）在这个小区有两套房子，都是90多平方米。刘佳告诉记者，房价高的时候，以128万元卖了一套，现在急着用钱，想把剩下这一套也卖了，以现在的行情98万元就能接受，相当于1万元/平方米左右。同样，进行交易的话也是去物业签一份合同，手里也只有一个村里发的红本。
小区的居民告诉记者，现在农村这种小产权房很多，已经见怪不怪了。商品房太贵了，小产权房便宜，住着也挺好的。
北京市大兴区不动产登记事务中心工作人员表示，小产权房属于违法建设，对于小产权房，中心都不会进行登记。“小产权房本来就是违法的，买卖小产权房更是违法交易，签的合同也没有保障。”
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，根据我国土地管理法相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，村民对于宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权出售给本村以外的人。购买小产权房的人拿不到正式的房产证，因此没办法获得真正意义上的产权，小产权房只有使用权，没有所有权。
郭韧还表示，小产权房的买卖合同一般是无效的，除非是对于发生在本乡范围内的农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，这样的小产权房买卖合同是可以认定为有效的。根据土地管理法相关规定，买受人购置的房屋之下的土地是属于集体所有，故而，小产权房未来可以使用，但因土地使用权是属于农村集体所有，因此说有法定继承权是没有法律依据的。
北京上海试点集体建设用地建租赁住房
关于小产权房的性质，目前多指农村集体土地上建的房子，未缴纳土地出让金，其产权证不是国家房管部门颁发，而是由政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。专家指出，“小产权房”不是法律概念，是社会实践中形成的一种称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。国家相关部委下发的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（以下简称“《通知》”）强调，建设、销售小产权房，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。
《通知》要求各级主管部门对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的小产权房案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
2017年北京市住建委、北京市工商局曾对违法发布小产权房信息的中介机构以及部分小产权房周边存在违规代理的中介机构进行了排查，并现场关停了近30家违法经营的中介门店。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，小产权房除了用地方面不合法以外，其他方面和普通住房的差异并不大，这也成为其交易活跃的原因。
“小产权房的建设，背后其实也是一种扭曲的经济利益。尤其是很多小产权房即便是不能交易，但是出租情况不错，这个时候很多人也会有此类违法建设的做法。在具体案例中，部分人也有侥幸心理，认为有转正的可能，这样也会使得部分人去认购此类住房。”严跃进说。
首都经济贸易大学教授赵秀池认为按照目前的相关法律是不能转为大产权房的，除非这些集体土地根据城市规划需要占用收归国有。
相关政策的出台则为集体建设用地的后续转变提供了想象空间。去年，为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，住房城乡建设部、国土资源部等多部委多次下发通知指出，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点，第一批试点城市为北京、上海等13个城市。
但业内专家指出，部委下发的文件目前仍在顶层建设阶段，业内仍在等待执行细则的出台。
