拆迁安置房和小产权房能设立居住权吗?
作者：广和律师事务所 焦冶宏律师
有的朋友想把房产写在孩子名下，又怕孩子不孝，将来老无所依，两全齐美的办法就是把房屋过户给孩子，同时设立居住权，如此安排便可终生享有居住的权利，任何人不能让老人搬走，同时包括老人在内的任何人都不能把房子出租给外人。
设立居住权需要在房管部门登记，城中村拆迁分得的安置房和小产权房在未取得房产证之前无法前往房管部门登记，如果想设立居住权，应
过户？需要走哪些程序？
什么是小产权房？
小产权房是指，在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房有望转正吗？
不可能。原因如下：
1、2020年5月份，自然资源部下发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申不得为小产权房办理确权登记。
2、通知要求，各地要以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。注意了，是对符合登记条件的办理房地一体的不动产登记。
3、什么样的情况不能办理不动产登记呢？通知明确，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
广州率先拿出行动，下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》。通知明确，集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记；城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。
购买小产权房的风险有哪些？
1、不具备法律效应。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。
2、转让受限。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
3、具有政策风险，分别是交房前和交房后。
（1）购买在建“小产权房”后，交房前，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
（2）即便已经入住“小产权房”，但如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、购房者利益得不到保障。“小产权房”没有明确的法律法规加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响，同时房屋质量和房屋售后保修难以保证。
小产权房怎么过户？需要走哪些程序？
1、买卖双方首先需要在沟通和了解的基础上，按照约定成交价格、交房日期、过户时间等等来签署房屋买卖合同，在合同上签署双方的姓名、联系电话等信息，并且要加盖手印或者是盖私章。在这里要特别提醒大家的是，在合同中一定要明确出房屋的详细信息。
2、申请交易。买卖双方去房产交易中心进行交易，在部门的咨询台领取网签号；
3、网签。在服务窗口领取并填写一个方法买卖的信息表。要按照合同的内容填写，尤其是要注意合同中成交价款一项，因为过户契税缴纳的依据就是成交价；
4、网签后，就要在前台窗口领取相应的资料，为契税的缴纳做准备；
5、去财政部门的受理大厅，缴纳契税、印花等相关过户费用，并取得税费完税证明，为下一步登记发证做准备；
6、交土地出让金，土地出让金的缴纳地方，各地方可能有所不同，但是大多数是直接去国土局缴纳；
7、持相关资料就可以去不动产登记中心办理房产过户手续，注意卖方的夫妻双方一定要到场并且当场签名确认。
9、登记过户，取得不动产权证书。
小产权房过户办理注意什么？
对购房者而言，小产权房只有使用居住权。如果实在想要买小产权房的话，那么以下事项还是需要注意：
1、检查房屋质量
小产权房多为农村集体用地开发，建造过程中可能会有偷工减料的行为，购买的时候，务必现场核验清楚房屋的质量，避免安全隐患。
2、合同约定条例务必详尽
由于小产权房没有房产证，将来出问题了，购房者的利益难以得到保证。所以，在签合同的时候，尽量将可能发生的事情载明，比如违约责任、产权所有人、拆迁将获得全额赔偿等。
3、开发主体清晰且合法
既然没有产权证，那么，就请开发主体务必是合法的。小产权房的开发主体可以是村民、村集体依法设立的具有法人资格和房地产开发资格的经济实体，也可以是村民委员会依法委托的房地产开发企业。然而，不论谁是开发商，开发商必须有合法开发土地的资格。
4、签合同务必多人见证
没有相关的法律保护，那么，在签合同的时候，务必清晰明了，如果小产权房涉及到原主体有多个，那么务必都要到场，且在合同上签字，尽量多人在场、公证处理，减少后续纠纷。
注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。
