各位粉丝：
【京房字】的粉丝绝大部分都是关心房子的，要不就是买房，要不就是租房。
为了帮助粉丝们切切实实的需求，从去年开始，【京房字】在租赁版块上线了“租房大集”的公益直租平台。同时，专家组还专门组建了买房交流群，在群里免费解答粉丝的问题，帮助粉丝们能买到自己称心的房子。
在一年多的交流中，我们发现，很多粉丝对于买房，还完全是“小白”，可以说是懵懵的状态，如何找准自身的需求，选定区域、楼盘、户型，几乎是没
房字】的新粉丝，想买房也是这时候提上了生活的议程。
“现在是买房的好时机吗？”“笨笨的小新”问专家。
这也是几乎所有想买房的人都会问的第一个问题。
“‘房子是用来住的’，如果是刚需自住的需求，那就根据自身的需求来安排买房。当然这也不是绝对的，比如站在高点‘接盘’就很不明智。经过‘317’调控，目前北京的房价处于一个比较平稳的态势，未来几年预计也都会保持平稳。所以对于刚需来说，该买还是能买的。”专家说。
“笨笨的小新”说，她单位在广安门附近，属于比较稳定的工作，老公则在一家国企工作。小两口刚结婚不久，想买的也是人生的首套房。
2
第二步，既然决定了要买房，那么就要捋一下自己的需求，把范围一步步的缩小，最后精确的划定候选范围，找到对应的房子。
首先得盘算自己的预算。毕竟，口袋有多鼓，决定了能买什么样的房子。
“笨笨的小新”说，自己和老公的积蓄有限，家里人也没法支援太多，一共能拿出不到300万的资金。
首套房如果是普宅，是35%的首付，非普宅是40%的首付。如果是二手房，由于评估价的原因，实际首付还要更多一些。而且城区普宅已经比较少了，所以先按4成首付来预估，那么就是总价700万比较紧一些，600来万比较宽裕一些。毕竟接下来还有税费的钱、装修的钱。
其次，要买多大的房子，在自己预算允许的范围内，又要满足居家的实际需求。
“笨笨的小新”是小夫妻俩，要考虑到将来有孩子的需求，再加上父母有可能帮忙过来带孩子，所以至少需要的是两居。“希望房子尽量宽裕一些，不想让自己住的太憋屈。而且，我老公特别希望能有一个自己的书房，所以如果能有三居，那就更棒了。”她说。
预算有了，大体的户型也有了，这才是万里长征的第一步呢。
接下来，专家列出了几个基本条件，让“笨笨的小新”排序。
这也是通常家庭购房需求的排序，这些需求决定了要选哪个区域的房子。
那就是通勤、学区、升值。
其实升值准确来说是房产的保值增值。这个和投资、炒房完全是两码事。房产毕竟也是固定资产，无论谁买房子，都不会说不看它的保值增值，谁也不愿意自己买的房子过几年还资产缩水了是不。
“笨笨的小新”列出的排序是：1、通勤；2、升值；3、学区。
“首先是要上班方便，不能太远，不想把大把的时间都浪费在路上。第二呢，毕竟我们还年轻，将来还有可能换房子改善，所以还是希望首套房能够将来能卖个好价钱，这样换房的压力也能轻一些。至于上学，现在还没有孩子，估计等到孩子上学还有小十年呢。”“笨笨的小新”说。
对于通勤这个首要需求，“笨笨的小新”工作地点在广安门，老公则在南四环马家楼桥，那么首选肯定是西二环或三环，比如丽泽，考虑到这一片的房价比较高，尤其是西二环沿线按照她的预算和需求基本可以排除。那就还可以考虑就着老公的工作地再往南一些的区域。
对于第二点也就是保值增值的需求，专家告诉“笨笨的小新”，买房子首先是要看规划，有规划重点发展的区域，必然也会带来房子的保值增值。毕竟，区域的发展也不可能是完全均衡的，投资也不可能完全平均的分摊到各个区或是各个区域，比如近两年发展的重点在通州和大兴。
取决某个区域房产保值增值的有两个主要因素，一是产业和功能，二是配套。
有产业或功能会带来大量就业的人口，从大的规划来说，政府鼓励“职住平衡”，从小的需求来看，每个人都希望自家能离单位近一些，路上少折腾一些。
大家都知道，决定房价的因素就是供需关系，需求多，这个区域的房子自然会保值增值。这也是金融街、望京等地区为什么房子保值增值较好的原因。
综合“笨笨的小新”的需求，适合这个区域应该是丽泽周边，或是再往南一些的丰台科技园。
丽泽之前我们已经说的比较多了，已经是北京二三环之间最后一个成片待开发的区域，丽泽金融商务区要打造成为“北京金融产业第三极”。
丰台科技园是中关村最早的“一区三园”之一，目前丰台科技园已经成为丰台区核心的经济增长极，集聚了一大批轨道交通、航天科工、电子信息等基地，全国知名的总部聚集区，包括中铁、通号等。
丰台科技园占丰台区的土地面积不足1%，其创造的财政收入却占了丰台全区的四分之一。
目前正在建设的是丰台科技园的东区三期，规划面积1.81平方公里，而且东区三期是先规划、后建设，会比东区现有的建设的更好。之前我们说过，位于花乡的二手车市场将搬迁，原址也将纳入到丰台科技园规划中。
再一个就是配套，丽泽目前还在建设中，配套方面目前只是丽泽桥以西这段配套稍好一些，三环内目前还处于建设期。
丰台科技园我们之前说过，房山线会北延至丰益桥南站，规划的丽泽和金融街直连线也将从此站向北，一直连通到西城的金融街地区。途经三路居南路、白云路等地，所以“笨笨的小新”从丰台科技园坐地铁上班也挺方便，老公上班就更近了。
其他配套方面，由于建设较早，目前丰台科技园明显要比丽泽更完善一些，万达广场、永旺、花乡奥莱等大型购物中心都已运营，天坛医院也已经搬迁到四环花乡桥旁。
北京市教育学院丰台分校实验学校也将建在丰台科技园东区三期的核心区，是集小学、中学于一体的九年义务教育学校，可以说是各种配套都已经很齐全，所以生活的舒适性和便利性很好。
3
第三步，大体的需求和区域定下来了，接下来的问题就是买二手房还是买新房了。
关于这一点，“笨笨的小新”态度很明确，想买新房。“我还是比较喜欢新的东西，不愿意买二手的旧房子。”
专家说，新房和二手房各有优点。新房除了房子新，小区规划好之外，各项税费也要比二手房少不少，比如新房的税费主要就是契税和专项维修资金。而二手房一般周边配套比较成熟，选择性也更大一些，可选择的小区更多。
4
接下来就是第四步，看房。
看房确实很累，但千万不要觉得烦，这是必须的，也是任何人、任何方式都替代不了的。
既然是新房，专家建议“笨笨的小新”既然属于预算有限的类型，那就多看一下限竞房，毕竟限竞房是限定了销售价格，在一些热点区域，限竞房的价格确实要比纯商品房低了不少，有的甚至与周边的二手房价格倒挂。这几乎是政府给予的福利，为啥不要。
“笨笨的小新”先去看了丽泽区域的西城天铸，小区的位置不错，就在丽泽桥外边一点儿，周边配套也还可以，只是价格方面，89平米的小三居的房子大约需要700万，对于她的资金有些紧张。而且户型上，她更希望能是南北通透的，要更舒适一些。
至于周边的纯商品房，她基本上已经是放弃了，单价都已经到了10万+了，而且大都是大户型。
丰台科技园目前的限竞房则有两个，挨在一起，诺德逸府和春风和院，所以也省事一起就看了。
这一片属于丰台科技园正在建设的东区三期，南四环花乡桥南，距离地铁9号线和房山线换乘的郭公庄站1公里左右，房山线北延樊羊路站的距离则更近，属于双地铁，周边的天坛医院、万达广场、花乡奥莱等配套完备。
两个项目的均价都是67702元/平米，最高单价71087元/平米，这要比西城天铸大约便宜了1万元，更符合“笨笨的小新”的预算。所以她也花了更多的功夫和精力在这边。而周边的在售的纯商品房单价已经到了8万元/平，而且也是大户型，所以也不用考虑了。
买房子是大事，这时，之前一定要买新房的原则，“笨笨的小新”也不再坚持。同时也看了这两个区域的一些二手房小区。周边的万科西华府目前二手房单价在每平米6万5左右，中海御鑫阁则在6万7左右，价格和新房差不多的状况下，“笨笨的小新”觉得还是坚持自己的想法，买新房吧。毕竟二手房还要多了不少税费呢。
诺德逸府和春风和院两个项目的位置毗邻，价格都一样，配套等各项条件也基本相同。户型就成为了“笨笨的小新”取舍的主要因素。
由于预算的原因，她的选择是89平米的户型。这个面积比较好，掐在了90平米的线以内，税费能享受到优惠政策。总价600万出一点头，首付大约240万，也在她的承受范围内。
两个项目也都有这样的户型，也都做成了三居，符合她的需求。具体的户型则都大体有两种。
B户型，两个项目各有优点和缺点，诺德逸府（其实叫A2户型）做到了南向四面宽，就是客厅和三个卧室都朝南，面宽进深比1：1，舒适性好，还记得我们之前聊过的中海望京府的神户型吗？有点类似。
不过两个卫生间都集中在一个区域，有两个卧室去卫生间的动线太长。
春风和院则更通透一些，但客厅和书房有些紧凑，没有完全隔离，而且也只有一个卧室朝南。
在请教了专家之后，“笨笨的小新”更中意A户型，准确的说是诺德逸府的A户型。完全的南北通透户型，重要的是室内功能分区做的好，将动静两区分隔开来，两个需要安静的卧室都集中在西侧。客厅这边则是将客/餐/厨一体化，这样从厨房到餐厅的动线就非常好，屋内空间浪费就少，利用率高。
最后特别让她中意的是，卧室单独放到了最东侧一进门的位置，与客厅和卧室完全分隔开，是另一个安静看书或办公、不被打扰的私密空间。
最终，“笨笨的小新”做出了决定，诺德逸府的A户型，这个项目正式开盘也临近了，希望她能买到自己中意的好房子。
通过梳理“笨笨的小新”这次买房经历，相信您也能参照一下全部的过程以及需要注意和思考的方面，不再是一个买房路上的小白了。
最后再给送给大家一个买房注意事项的提醒，虽然“笨笨的小新”没有出现，但也很关键，就是家里人意见是否统一，这个很重要哦，要不买房就会变成一种烦恼，甚至影响家庭关系呦。
这次说的是新房，下次我们再结合粉丝的实际案例，给大家讲讲怎么买二手房。您在买房中有什么感悟，也可以留言，大家都来讨论讨论。
