-以肖某某、宋某某与王某某，第三人杨某某执行异议之诉一案为例
李鸿斌律师
【案情简介】
肖某某、宋某某老两口老家是福建南平的，都已年过六旬，平时跟女儿、女婿、两个双胞胎外孙一起在福建福州生活。随着两个小外孙渐渐长大，家里的“二房半”已经不够住。老两口跟女儿、女婿商量决定另外再买一套房。
某某佳园，图片来源于网络
经中介带看，肖某某、宋某某选定杨某坐落于福州市晋安区新店镇健康路某某号某某佳园某某幢某某单元的房屋
某某使用。此后肖某某、宋某某按合同的约定于2016年7月10日前陆续向杨某支付购房款40万元，剩余15万元等该房屋产权过户至肖某某、宋某某名下后再立即支付。
2017年12月4日，杨某通过继承其父亲50%产权、购买其母亲50%产权的形式，将该房屋登记在杨某某自己名下，以便按购房合同的约定过户给肖某某、宋某某。
2017年12月20日，肖某某、宋某某和杨某到不动产交易中心才得知，福州市政府当年3月份发布了新的房地产市场调控政策。新政策规定本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，取得不动产权证未满2年的不得上市交易。因为杨某购房其母亲名下的50%产权，最快要到2019年12月4日才能过户给肖某某、宋某某。于是杨某便将房屋50%产权和“水、电、煤”的户主先过户至肖某某、宋某某名下。
期间因杨某周转需要，肖某某、宋某某提前向杨某支付133000元购房款，购房款剩余17000元没有支付。
2019年12月4日限售到期后，肖某某、宋某某一直催促杨某尽快配合办理剩余50%产权的过户手续。但受杨某在外地和新冠疫情等的影响，产权过户手续一直没有办理。虽然着急，肖某某、宋某某也无可奈何。
2020年7月2日，杨某通知肖某某、宋某某，房屋因涉及自身借款纠纷被福州市晋安区法院冻结。遭冻结就意味着无法办理产权过户，肖某某、宋某某老两口怎么也没想到自己花真金白银买的房子还可能被别人分去。
2020年10月22日，经李鸿斌律师团队前期辅导，肖某某、宋某某向福州市某区法院提出书面异议。2021年1月8日，福州市某区法院作出（2020）闽0111执异某某号执行裁定书，裁定支持肖某某、宋某某的主张，中止对该房屋的执行。
2021年2月，杨某的债权人王某某不服福州市某区法院作出的中止执行裁定，向福州市某区法院起诉。关于这套房的归属，正式进入法院诉讼阶段。
【办理过程】
2021年3月，肖某某、宋某某委托李鸿斌律师全程代理本案。经审查全部证据，李律师认为：“肖某某、宋某某2016年4月签订购房合同，杨某向王某某借款是在2018年5月。杨某卖房在先，借款在后。肖某某、宋某某已经支付了大部分购房款，并占有使用该房屋，未办理剩余50%产权过户也不是因为自身原因，也同意将剩余17000元购房款交付晋安区法院交付。因此肖某某、宋某某排除王某某对该房屋的执行申请完全符合法律规定”。此后，李律师辅导肖某某、宋某某收集整理证据，积极准备应诉。
2021年8月19日，福州市晋安区人民法院作出（2021）闽0111民初某某号民事判决书，判决驳回王某某的全部诉讼请求。
2022年6月20日，福州市中级人民法院作出（2022）闽01民终某某号民事判决书，判决驳回王某某的全部上诉请求。
2022年7月，肖某某、宋某某向晋安区法院缴纳剩余17000元购房款，福州市晋安区法院解除对该房屋的冻结。
【办理结果】
2022年8月11日，杨某某配合将剩余50%房屋产权过户至肖某某、宋某某名下。从2016年4月正式签订购房合同，到2022年8月房屋产权全部过户至自己名下，前后共历时7年4个月，肖某某、宋某终于得偿所愿。
【李鸿斌律师提示】
二手房交易主要涉及以下八大法律风险：1.税费风险；2.抵押查封风险；3.房款支付风险；4.共有权人签约风险;5.“连环单”风险;6.物业交割风险;7.违约风险；8.政策调整风险。本案主要体现了抵押查封风险和政策调整风险。本案的典型意义在于提醒二手房买卖双方对交易风险都要有所了解，并在买卖合同里明确约定、主动规避。
【主要法律条文】
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
【李鸿斌律师简介】
李鸿斌律师，北京天驰君泰（福州）律师事务所资深律师、合伙人。律师执业12年+，办理各类案件1000件+，担任多家政府单位和大型企业法律顾问，铸就行业诸多经典案例。例如著名餐饮连锁企业“盛世经典牛排”经营者何某某诈骗罪一案，福州市某区检察院撤回起诉；例如台湾著名词曲家叶佳修诉著名KTV连锁机构侵犯著作权赔偿纠纷一案，叶佳修的诉请被驳回；例如福州某著名企业与Universal Force Investments Limited股权投资事项，并处理后续法律事务……
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