房屋买卖过户后，产权人是否可起诉房屋原居住人腾房

作者：姚志强 肖立芹

来源：【江苏法治报】

【案情】自1990年起，某供销社安排其职工章某居住于涉案房屋中。2003年，该供销社进行改制，与李某签订《资产转让协议书》，约定将案涉房屋转让给李某，并办理了案涉房屋所有权转移登记。后李某就案涉房屋又于2021年与王某签订了《资产转让协议》一份，协议中明确告知了章某居住于涉案房屋中的事实，约定由李某负责将章某迁出

某的诉讼请求。

【分歧】原告王某请求判令被告章某腾空并交付案涉房屋有无事实和法律依据,存在两种观点：

第一种观点认为，买受人与出售人签订了房屋买卖合同，办理房屋登记过户后即享有物权，可基于物权请求权要求占有人迁出，本案王某的诉求应当得到支持。

第二种观点认为，请求排除妨害的权利基础是当事人享有物权，且该物权不存在其他争议，原告王某明知案涉房屋存在他人占有的情况，且其从未实际占有，直接请求排除妨害，其诉请不应当得到支持。

【辨析】笔者同意第二种观点。

房屋买卖合同的履行应包括房屋登记权利的转移和房屋实物的实际交付。负有交付房屋义务的合同相对方应先将涉案房屋交付原告后，原告才能以物权保护为由向法院提起诉讼，行使排除妨害等权利。

本案中，原告明知被告居住在涉案房屋内，房屋使用权可能存在争议，仍与李某约定将房屋先过户，过户后再由李某启动要求被告迁出的程序，虽然取得了涉案房屋的房屋产权证，但原告未能享有案涉房屋的占有、使用、收益和处分的完整性权利，其以物权保护的请求权为基础要求被告排除妨害、恢复原状，无事实和法律依据。因此，法院驳回了原告的诉讼请求。

房屋买卖合同纠纷是基层司法实践中经常遇到的问题，往往涉及到当事人最切身的利益，关乎社会的和谐稳定。通常情况下，买受人认为签订房屋买卖合同，办理房屋登记过户后其即享有物权，可基于物权请求权要求占有人迁出，本案即是此情况，对此，法院应作慎重审查。

负有交付房屋义务的合同相对方除了需将房屋产权转移登记至对方名下，还需要交付房屋完整使用权。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，合同相对方在尚未取得完整产权的情况下应基于买卖合同向相对方主张违约责任。本案中，原告越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以物权保护的请求权为基础要求被告排除妨碍、恢复原状，其诉讼请求无事实和法律依据。

山西 太原 常律师 关键词：

法律咨询 专业律师 代写诉状 律师咨询 借款纠纷 刑事辩护 刑事会见 取保候审 案件委托 房屋租赁 民间借贷 侵权纠纷 损害赔偿 债权债务 法律常识 法律知识 法律风险 交通事故 合同无效 合同解除 第三人撤销 撤销权 执行异议 强制执行 被执行人 黑名单 失信人 限制消费 股权转让 公司业务 公司章程 合伙纠纷 法律顾问 遗产继承 房产继承 遗嘱继承 财产协议 共同财产 财产分割 合同法 婚姻法 离婚纠纷 离婚协议 离婚案件 诉讼代理 民事纠纷 聘请律师 合同纠纷 合同审查 合同订立 ……