昨晚，有一名网友在后台私信联系我，说他12年前在东莞购买了一套村里面的小产权房，他本人是城镇户口，那房子是当地村民在其多的宅基地盖的，当时花了50万元购买，并到村里面盖章过户。购买后不久，他就按照程序审批将房子推倒了重建，现在他们村里面碰上了拆迁，他的房子刚好是在拆迁范围内，现在原房主跳出来，说他们之前的卖房协议无效，要求他把房子退还给他，他现在准备打官司应诉，整理了4个自身的有利条件：
1、购房合同
涉房屋冲抵借款的内容违反法律、法规强制性规定，应属无效，故案外人不能据此取得案涉房屋的所有权。
此外，案外人既主张被执行人共欠其借款44.2万余元，案涉房屋系被执行人在法院查封前于2016年7月21日协议折价30万抵偿给其，又主张系被执行人于7月22日以30万元向其出售，且2018年案外人再对其中20万元借款及5万元利息提起诉讼，其陈述和行为前后矛盾，不足以证明案涉房屋已经以房抵债。
故驳回案外人的再审申请。
笔者分析：
农村集体土地上的房屋即小产权房，具有特殊的规划和用途，不得随意买卖、抵债，否则将违反法律强制性规定。在本案中，抵债协议不同于普通的房屋买卖协议，在未办理不动产变更登记的情况下，也不具备有排除执行的条件。从本案案情看，案外人在查封前即使完成了以物抵债行为，但对于未能办理不动产变更登记也存在过错，不符合排除执行的法定条件。
