随时房价的飞涨，越来越多的买房“刚需”者，把买房的目光转向了小产权房，但随着小产权房政策的更迭，越来越多的纠纷也来源于此。那么，是否真的只有“一刀切”的政策呢？遇到此种情况又应该如何让自己的损失最小化呢？今天我们就来走进这个“神奇”的小产权房吧！

什么是“小产权房”

• 小产权房是指在农村集体土地的农民宅基地上建设的，未向国家缴纳土地出让金等必要费用，也没有在房屋登记主管部门登记并领取房屋所有权证，而是由乡

小产权房买卖合同有效的情况

• 《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

即对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。但如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。

那么重点就在于，本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，但如果是向本集体以外的居民或者其他城镇居民出售的，买卖行为不能受到的法律认可与保护。这个时候，也就不能不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

买了小产权房，应该怎么办？

（1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。故而解除合同，退回已经支付的房款，是最直接的方式。

（2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁少补偿。如果遇到拆迁，购房人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，一般还需诉讼解决。

法条引索：2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。