文 | AI财经社 田晏林 周享玥
编辑 | 董雨晴
她们为什么要买房
即将迈入30岁大关，邵佳做了一个让自己都感到吃惊的决定——买一套自己署名的独立住房。
吃惊是因为凭自己的收入水平买房确实有点吃力，另外邵佳还是一名未婚单身女青年，她特别害怕遇到这样的问题——“你一个单身女孩买房干什么？”“大龄剩女买房找安全感？”
但邵佳是个目标感很强的人，去俄罗斯留学，在北京工作，邵佳一直在按照规划完成每一项人生大事，现
房屋统计的问题。
一直以来，咱们计算房屋总量的方法都是“以人查房”，也就是透过统计问卷，来询问家庭住房，借以推测人均居住面积。
但是，调查对象又不傻，很多人怕以后会出房产税，少报面积。
还有各种小产权房、城中村、棚户区，有的房东自己都不知道有多少面积。
按照他的计算方法，用“以房查房”的办法测算，全国城镇人均住房面积，达到了更高的44.9平米，城镇存量住房达到了373亿平方米。
这就能回答第一个问题了：
房子总量，少说有300多亿平米，不管官方的、机构的统计，人均居住面积都在40平米以上，早就够住了。
但这些数字，带有一定的迷惑性。
原因是：平均。
涉及到财富、住房、资源这些数据，最怕的就是“平均”二字。
还是统计局年鉴数据，我国城市家庭人均居住面积是36.52平米，平均每户92.17平米。
分区域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米。
广东最少，人均还不到30平米。
任泽平的数据更离谱，在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；
既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。
所以，缺人的地方，不缺房子。缺房的地方，不缺人。
再来回答后面的问题：
房子盖了这么多，空置的也不少，为什么还有那么多人想买房？我们该怎么选择自己的生活方式？
这就看大家怎么理解房子了。
反正怎么都是住，三梯十六户也是住，几十年的家属院也能住，人车不分流、乱停乱放、没人打扫楼道也能住。
我记得原来跟大家聊过一句话，叫“刚需向下，改善向上”。
我们当然不缺房子，缺的是，是那些被欲望推着前进、跟别人攀比的好房子。
统计年鉴里有一个视角：
电梯。
在中国，只有19.7%的家庭住房有电梯。
像上海、东北这些城镇化比较早，老房子比较多的地区，电梯房比例都比较小。
上海电梯房只有37%，黑龙江、吉林只有25.9%和29.1%，辽宁也只有32.7%。
再举个例子，大家看一个城市的二手房分布，按条件挨个做筛选。
拿郑州来说吧，挂牌量是8万多套，猛一看真是不少。
如果只看中心城区，不看下面的县市，还剩6万多套。
选房龄15年以内的，还剩3万5000多套。
选有集中供暖的小区，还剩两万六千套。
选90-140平，三室的房子，小三房或大三房，筛一遍之后，符合条件的挂牌房源，只剩4371套。
注意，这还没有要求临近地铁、品牌物业、外立面、容积率这些东西。
一千多万常住人口的城市，主城区，15年以内房龄，小三房，带电梯暖气，完全是主流刚需置业的标准。
这些条件，过分吗？
一点都不过分。
想在大城市住上一套正常的房子，很难。
结论就是：
1，总量不缺，结构上缺。
2，炒房子的人不缺，住房子的人缺。
3，老房子不缺，好房子缺。
最后，结合今天聊到的总量、居住面积、房子的差异，跟大家聊聊，我对不同生活方式的看法。
蓝白始终觉得，房子不重要，圈子、工作、家庭才重要。
大城市就算人均居住面积少，可空置率高的地方，同样一抓一大把。
炒房的人是不少，对好房子的需求也不少，关键是调整自己的预期。
第一类，如果你刚毕业，手里积蓄不多，父母在老家把工作、房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去，早晚要回老家的话，租房更好。
第二类，没有自己的目标，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里给不了多少支持，那就先提高收入和技能，不要被钱生钱、资产配置、稀缺性这些宏大的词汇迷惑，真正能稀释通胀的，是刚需的收入增速，而不是某处潜力爆棚的房产。
第三类，如果早就有买房的想法，想在大城市落户生根，那就抓紧时间看房，二手房看几百套，主城区新房全踩一遍。
有限购的城市，先把社保、个税的房票准备好，养成记账和算账的习惯。
对一个城市的利率、首付、地段、户型、开发商、库存分布，要做好功课。
在预算有限的前提下，没有既要、又要、更要、还要的美事，人生就是一个不断做取舍的过程。
在大城市挤地铁长见识本领，在小城市天天啤酒烧烤，没有优劣之分。
