精装小产权房「七号公寓」东莞南城小产权房·.新开盘

#在东莞首付十万只能买小产权吗?#

在东莞，房价一直是人们关注的焦点。当面临首付十万的情况时，很多人会疑惑，是不是只能选择小产权房呢？

其实，情况并非如此绝对。虽然小产权房可能在价格上具有一定优势，但购买小产权房也存在一定风险。

除了小产权房，在东莞还是有其他一些选择的。可以关注一些二手房市场，或许能找到价格相对较低、但产权明晰的房源。此外，一些新兴区域或者发展中的地段，也可能有适合首付十万的房产机会

的中心，这个区位价值应该不用再多强调了吧”在恒兆公馆项目展厅，现场置业顾问首先便抛出了项目的第一张王牌。

就区域而言，相较南城其他mini盘，恒兆公馆的区位优势确实明显。

项目隔莞太路正对东莞市体育中心，往东约300米便是东莞市人民政府，核心商圈国贸城、汇一城等也在约2.5公里范围里，另离最近的1号线莞太路站（在建中）也仅约1.3公里。虽距离目前强心战略发展重心的CBD有一定距离，但作为发展已成熟的行政文化中心，在市府加持下，正如上述置业顾问所言，区位价值已无需过多强调。

不过肉眼可见的区位王牌之外，也是项目明显的硬伤，即整盘体量过小，以及开发商品牌名气一般。

要知道经过这一轮楼市盘整，尤其主城也早已从过去的“一房难求”发展到今天的可选丰富，就购房者而言，除地段、价格之外，有关产品、品牌等更多方面的要素是否具有足够优势，也都或成为影响是否出手的关键。

而聚焦恒兆公馆，项目占地不过约5600㎡，总建筑面积约3.87万㎡，仅由两栋住宅和一栋商业楼组成，沿莞太路方向一字排开。

过小的体量意味着社区空间居住体验将受影响，而据中房君与多位意向主城的购房者交流，住房回归自住背景下，不少均提到会比较在意社区环境。此外便是项目开发商的品牌知名度，虽为东莞本土房企，但实际代表项目并不多，目前主要有位于UCC的恒兆中心。

基于占地面积小等现实原因，在产品规划上，恒兆公馆也选择偏向刚需和刚改客群，推出建筑面积约118㎡~143㎡3~4房。其中118㎡~120㎡仅做了三房设计，对于追求居住舒适度的家庭，空间尺度感非常阔绰。

值得一提的是，虽主城大平层今年新品扎堆且抢客激烈，但143㎡及以下产品同样也已是一片混战，就目前来看，便有包括同处主城核心地段的中海源境，以及同处莞太路一侧的莞太印象、锦城公馆等，而接下来即将入市的德天·凯旋府、宏远·雍雅台等都将主攻刚需刚改，竞争激烈。

也正因此，早于半年前恒兆公馆便已开始了发声宣传，抢先蓄客，据现场置业顾问表示，项目预计将于9月9日开放样板房，月底左右正式开盘。

此外，面对当前不断内卷的新盘市场，虽项目产品面积段定位相对刚需刚改，但恒兆公馆同样加入进了这场愈演愈烈的“品质之争”赛道。

“我们的装标甚至可以和瑧湾汇去比”现场销售不禁如此提到。据悉，项目配备了智能家居系统，包括智能门系统，以及一系列的一线品牌交标。

目前恒兆公馆释放出的吹风价在“5字头”。参考住宅价格已回落至“3字头”的莞太印象，届时首开是否有价格惊喜，值得期待。

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德天·凯旋府：

最低“3字头”，外部优势不明显

沿着莞太路继续往南走，便是同在9月预备开盘入市的德天·凯旋府项目。

相较恒兆公馆，该盘体量稍大，但总占地也不过约1.1万㎡，且总建面积约5.5万㎡，容积率去到5.0，就目前东莞城区纯住宅项目而言，容积率一般都在3.0%上下，较高的容积率对于居住舒适度无疑将带来一定影响。

另外不同于恒兆公馆的位居行政中心板块，就区位来看，项目位于南城白马，毗邻天安数码城，已是南城的较外围板块，且周边多以民房和厂房为主，居住面貌相对一般。

对此项目置业顾问也坦诚道，相较主城核心，项目位置上确实有点外围，目前大部分客户也主要来自周边，包括近距离的天安数码城，以及附近一些换房需求。“对于长期工作生活在这边的客户，还是能接受的”。

就外部条件，项目也有优势，即环绕的教育资源。项目直对便是南城阳光五小和东晖实验学校，另外南城阳光四小、东莞中学南城学校也均在项目2公里范围内。

面对区位上的相对不足，也是德天·凯旋府的在产品上下功夫。包括打造了有别于主城其他项目的特色中式园林，且目前已做了展示区；

另外还有诸如铝板外墙、室内精装品牌的高标准等。

产品方面也选择较多，涵盖建筑面积约99㎡~110㎡3房，约120㎡~143㎡4房，以及约195㎡的4+2房，整体定位刚需刚改。

其中据现场销售介绍，整体吹风价在4万元+/㎡，但小面积的三房，最低单价可控制在“3字头”，门槛较低，“首开肯定还会有很大折扣”对方进一步表示道。据了解，项目预计将在本月中下旬开盘。

如果是放在主城过去的“断供”时期，如此产品，市场的接受度足以期待，但面对当前的众多可选，德天·凯旋府能否冲出重围，却需要观望。

就销售提到的项目周边需求而言，面对“4字头”价格，目前项目附近的恒大御景、圣河西E号等成熟的二手房放盘价仅在“3字头”，且就贝壳平台两盘挂牌数已超百套，势必会分流部分需求。

另外，对于其他预进场主城的客户，考虑到项目远离中心板块的区位与“4字头”的吹风价，同处外围板块，但价格已回调至逼近“2字头”的锦城公馆，无疑更具价格优势，且凭借一直以来的价格让步，该盘143套房源在入市近一年时间里，也已完成去化72套（数据来源：东莞市房屋网签备案公示网）；不过无论是整体面貌还是项目的品质呈现，德天·凯旋府的优势都更为明显，只是这些优势能否支持超万元/㎡的价格空间。

相较之下，莞太印象更是被拿来与项目作对比，但就莞太印象而言，即便是与CBD仅约1公里的区位条件，面对产品上的劣势（户型直接对望，且与公寓共小区），依旧去化艰难，而不得降价。

或正如上面提及，当前的购房者早已足够理性和克制，项目想要在激烈的赛道中突围，仅靠一两项优势已然难以支撑。

“能愿意或者说有能力为5万元/㎡单价买单的客户，可能不太能看得上这些刚需小户型，产品和价格有些不适配”一开发商人士对此亦不禁提到。

那么， 这批mini盘能否上演突围，我们保持关注。