小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

味着，小产权房无法过户。

小产权房不能变成大产权房

目前我国存在的小产权房数量非常庞大，因此也很难处理的问题。首先大家要知道的是，小产权房是不可能变为大产权房的，买卖也不会受到相关法律的保护，就算签订合同，也不会具有法律效应。

那么，购买小产权房有哪些风险？

1、小产权房无法办理房产证、产权证

大家都知道，小产权房是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，因此购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。

2、不能进行银行贷款和抵押贷款

没有房产证、没有备案，也就意味着不能到银行贷款，因此购买的时候只能一次交清房款，对于买方来说风险相当大，万一后期出现纠纷，房款容易打水漂。

3、配套不完善

因为小产权房都是在农村土地上建设起来的房屋，通常为一家一栋，小因此房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。电线、网线、水管的安装和维修也会很麻烦。

4、小产权房交易难

小产权房只能在产权集体内部进行交易，对外交易就算违规。

5、拆迁补偿难

上述提到，购买小产权房只有居住权，不能过户，这就意味着未来房子被征地和拆迁时，购房者无法享受到对应的权益。

6、质量没保障

通常小产权房为村集体自建或者居民自建，对质量的把关并不严格。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。

7、易发生纠纷

我国一直都明令禁止买卖小产权房，因此买小产权房是不受法律保护的，这也就意味着，一旦发生房产纠纷，那么购房者可就难以维权了。近两年，不断有相关报道，当小产权房拆迁时，卖方都纷纷露面索要拆迁款，这也是小产权房易发生纠纷的一大原因。

不过值得一提的是，国家正在大力发展大型集中租赁公寓，小产权房在未来可能能够更改为长租公寓用途，对于小产权房的使用者来说，就具备了一定的盈利条件。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。