来源：广厦千万间
什么是拆迁安置房?
拆迁安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。对象是城市居民被拆迁户，也包括被征地、拆迁房屋的农户。即所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
什么是小产权房?
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋
卖合同。被告陈某已经将案涉房屋钥匙交于原告顾某，原告顾某并未装修入住。原告于2015年12月向法院起诉，请求判令买卖合同无效。
【裁判】
案涉房屋属于农村集体土地上开发建设的房屋，无相应的规划施工等审批手续。按照城乡规划法律、行政法规规定，对于未取得建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人请求确认违法建筑的权利归属及内容的，法院不应予以受理，已经受理的，应驳回起诉。因此，对于未取得建设工程规划许可证的房屋买卖合同，人民法院不予受理。已经受理的，应驳回起诉。
【评析】
1.案件背景
在城市化进程中，拆迁安置房屋的买卖成为一种普遍的现象。部分拆迁安置房屋在建设过程中手续完备，取得了建设规划许可证等合法的建设许可和销售许可，被拆迁人在获得拆迁房屋后能够获得产权证，又称“大产权房”，该类房屋的买卖合同纠纷宜按照一般商品房买卖合同纠纷由法院依法处理，在审理中可以确认该类房屋的权属和内容，认定买卖合同的效力。目前，被拆迁户在拆迁过程中常常能获得两套以上的“小产权”房屋，除了满足实际居住使用之外，对于闲置的房屋进行买卖的情形逐渐增多。
2.观点集成
由于目前国家对于该类房屋的买卖的政策不明确，法律也未有明确的规定，全国法院对于涉“小产权”房屋买卖合同纠纷的处理裁判不一，除本案所执观点外，还存在两大观点：第一种观点认为，“小产权”房屋买卖合同应当有效，理由是我国对于此类房屋的相关法律规定尚未台、双方当事人就诉争房屋正式手续的办理并无明确约定，买卖双方对于房屋系小产权房的事实均知情，签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，即便未取得规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建房手续。
综上，该类房屋的买卖不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故合同应当有效。第二种观点认为，案涉房屋系农村集体土地上的房屋，并未取得规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建房手续，且买卖的双方并未同一经济组织的成员，故该类房屋的买卖违法了《土地管理法》等法律的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同无效。
3、法理的考量
我国目前对于小产权的拆迁安置房的无明确的法律、法规的规定及政策的导向，司法的裁判对于社会经济生活具有指引的作用，故法院不宜通过裁判的形式来引导小产权房屋的买卖，尤其不宜在法律规定不明确的情况下支持部分不受诚信的人利用法律的空子来索取其非法利益。然而法律的调整总是滞后的，在制定法的环境中，司法裁判应当有相对的界限。在现有立法不明朗的前提下，司法的调整不应使得立法具有被动性。因此，对于小产权的拆迁安置房屋的调整是立法的必然方向，在目前情形下，此类纠纷不宜属于法院的受案范围。
作者：刘名节，单位为如皋市人民法院。
来源：北大法律信息网
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