第一部分 宅基地基本知识
1. 什么是农村宅基地？
农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无需交纳任何土地费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承。但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。
《民法典》第362条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地
集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。建设、销售小产权房严重抵触土地管理法规、制度，损害公共利益。小产权房不具备建设审批手续，无法取得房屋所有权证，虽然可以正常居住使用收益，但是无法在市面上流通交易，面临着被拆除的风险。
例如，非本村村民购买集体土地上的集资房，因房价上涨出卖人主张转让合同无效，实务中的做法大都确认合同无效，但认为出卖人违背诚信原则，应承担买受人因房屋涨价造成的差价损失，避免导致不公平的法律后果。
有效说认为，实务中用小产权房抵债的人很多，在执行程序中，就曾有法院拍卖小产权房的案例。根据区分原则，以房抵债协议的效力不受小产权房无法登记所有权的影响。虽然无法设立符合登记要件的所有权，但房屋交付后，其本身仍然具有使用利益和经济价值。
只要当事人意思表示无瑕疵，应当尊重意思自治。况且，虽然有些小产权房面临强制拆除风险，但也有些小产权房可以通过补齐手续、缴纳土地出让金、变更土地性质而转变成商品房。否定合同效力容易纵容不诚信行为。
举个栗子。张三因资金周转需要向李四借款200万元，约定借期一年，月利息1%，到期后张三未能清偿借款。双方签订了以房抵债协议，约定张三自愿将其名下的小产权房抵给李四，用以抵偿200万元借款及利息，张三将房屋所有权证原件交给李四，双方确认债权债务消灭，该房屋系集体土地上建设的，暂时无法办理不动产登记手续。张三协助李四在开发商处办理完毕更名手续后，李四可以自主使用处分该房屋，张三不得干涉。待政策允许该房屋办理房产登记时，张三无条件配合李四。
后张三将房屋交付李四，房屋上的租赁协议的出租人亦变更为李四，承租人向李四支付后期的租金。李四又主张以房抵债协议违反法律强制性规定而无效，起诉要求张三偿还200万元借款及利息、资金占有使用费。
法院审理认为，原、被告之间的借款及利息系合法债权债务。案涉房屋系小产权房。对案涉以房抵债协议效力不予认定。双方对借款关系产生的原债权通过以房抵债协议方式进行了变更，且债务已经履行完毕，原债务因清偿而消灭，驳回了李四的诉讼请求。
本案例，虽然法院称对以房抵债协议效力不予认定，但间接地承认了其效力。承认双方已经转移了案涉小产权房的占有、使用、收益权能，虽然处分权能尚不明确，但承认具有债的清偿效力。债权人李四的债权因张三以房抵债清偿而消灭。
上述案例仅仅是个案特例，实践中由于因小产权房抵债的纠纷较多，裁判观点也不尽相同。因此，遇到类似案件有必要根据具体案情进行专业的分析，以免因主张的依据不足而面临败诉的风险。
