“我去年底买的小产权房价格已经翻倍了。”深圳一名小产权房购买者胡一波（化名）接受21世纪经济报道记者采访时，显得很平静。她自称不是楼市投机者，买小产权房并非出于投机需求，而是投资。
深圳二手房指导价出台之后，买卖双方陷入僵持，二手房市场交易速冻。这被称为深圳史上最严厉的楼市调控政策，将很多投资性需求的购房者带入僵局，一名投资者用经营贷在宝安区购买了一套10万元/平方米的商品房后，瞬即面临深圳严查经营贷
，发端于深圳，2022年有拍卖公司把该模式引入北京，“一开始，人们对小产权还有顾忌，到2023年下半年，成交才逐渐多了起来”。
拍卖小产权
4月18日20点，经过42轮出价，“深圳市大鹏新区葵涌镇葵涌村屯围10-1号房”在阿里拍卖网以41.3万元成交。标的物为一间建筑面积30平方米的平房，折合单价1.18万元/平方米。
拍卖信息显示，标的物的“证件”有集体土地证、城市更新申报和转让协议。买受人除了支付拍卖款项外，还需支付5.9%的佣金及服务费，另外，还需承担2000元的律师见证费和5000元的公证费。
贝壳找房网显示，该房屋附近小区的二手房普遍超过3万元/平方米。
拍卖信息特别提示，交易标的物为自建房，买受人享有使用、收益、继承、转让等权益，如遇拆迁、征地等情况，一切权益归买受人所有；标的物已纳入花样年城市更新片区，可以确权。
《房屋转让协议》显示，标的物为宅基地，上一次交易时间为2017年1月10日，协议签署方有卖方、买方和第三方见证人（律师）。后附深圳市城市更新单元计划申报委托书。
4月14日，在京东拍卖网，经过94轮出价，深圳市南山区荔湾太子苑第壹栋601号房以228.8万元成交。该房源有“集资建房合同”，建筑面积约85平方米，折合单价2.69万元/平方米。周边二手房价格普遍在7万元/平方米—10万元/平方米。
4月3日，经过63轮出价，位于北京市顺义区的正卷公寓，以35.4万元价格在阿里拍卖网成交一套房子。该套房子建筑面积155平方米，折合单价2283元/平方米。贝壳找房网显示，同区域的新房和二手房价格在2万元/平方米—4万平方米。
负责该笔拍卖的人士介绍，正卷公寓为“宿舍及配套用房”，没有房产证，只有70年的使用权。委托人出售的是剩余58年的使用权，标的物使用权到期时间为2082年1月31日。
该人士告诉经济观察网，竞拍人中标后，需要在5日内付清全部款项，原权利人负责房屋的清场交付，并在15日内协助中标人对租赁合同进行更名，即将租赁合同乙方的名字由原权利人更换为中标人。
此外，在阿里拍卖网上，北京在售的小产权房，还有部分城中村自建民房分割出售30年使用权，每套房源面积在30平方米左右，起拍价5万元。
据经济观察网不完全统计，4月1日至18日，在阿里拍卖网，深圳累计成交的小产权房超过50套，广州成交了8套；截至4月18日，深圳正在拍卖和即将拍卖的小产权房有180套左右，广州有50套左右。
与深圳和广州相比，北京的小产权房挂牌量相对较少。以正卷公寓为例，2023年6月至今累计拍出12套，该小区还有2套房子将于5月15日开拍。
规避风险
深圳的小产权房成分复杂，由于历史原因，既有村民自建房，也有合作建房和统建房，还有部分军产房。
一位深圳本土开发商告诉经济观察网，改革开放初期，大量外地人员和公司进入深圳，或自行购地建房，或与村委会合作建房，使得大量小产权房涌现出来。
深圳官方曾出台相关政策，试图为部分小产权房“转正”。由于需要补缴不菲的土地出让金，部分房主不愿将房子“转正”。
“在城市更新过程中，通过对原始权益和手续等资料审核，部分小产权房会享受相应的补偿权益。”上述开发商说。
该人士称，在城市更新过程中，并不是所有小产权房都能获得补偿，需要一房一议，甄别过程较为复杂，所以购买小产权房依然存在风险。
上述拍卖人士告诉经济观察网，购买小产权房是否存在风险，首先看土地、规划和建设手续是否齐全。有的小产权房有合法建设手续，只是禁止交易；有的缺失土地、规划和建设等手续，属于违建。
上述正卷公寓拍卖负责人称，只要房子不是违建，一般不存在被拆除的风险。正卷公寓由顺义区马坡镇政府与开发商共同建设，土地为集体用地，规划和建设手续在官网都可以查到。
其次看合同。无论是转让合同，还是租赁合同，如果合同条款与现行法律、法规相悖，则有可能被认定为无效合同，或者只有部分会受到法律保护。比如租赁年限，法律规定房产的最长租期是20年，如果租期超过20年，一旦交易双方发生纠纷，超出的租赁期限及支付的租金，可能不会受到法律保护。
上述负责拍卖的人士称，正卷公寓的租赁合同将70年租期分为初始租期及三个自动续租期，租金总额平均分配到各个租期内，以此来规避风险。
他说，通过拍卖平台交易小产权房，也可以规避一定风险。买受人的资金暂存于平台，等到租赁合同完成更名后，交易款项才会进入出售人的账户。
大幅降价
过去几十年，小产权房因价格便宜受到部分刚需群体的青睐，多个一二线城市均有不少小产权房存在，且价格一直相对稳定。但阿里拍卖和京东拍卖等平台数据显示，近期部分小产权房的交易较为活跃，成交价格下跌。
以正卷公寓一套106平方米的房源为例，合同显示，2012年第一次交易时，70年租金总额是121.9万元；2023年7月在阿里拍卖的成交价是65.2万元。
上述以35.4万元成交的正卷公寓155平方米房源，先后在阿里拍卖网交易了三次。2023年6月拍出66.9万元，2023年8月拍出52.5万元，10个月时间价格降了47%。
位于北京市昌平区的松兰堡7号公寓，一套28平方米单间30年租赁权，2023年11月在阿里拍卖网的成交价为16.4万元，一个月后二次拍卖的成交价降至10.4万元。
在阿里拍卖网，北京通州雨涵文化产业园一套30平方米单间的36年使用权，不到两个月时间成交价降了16%。
不只是北京，深圳龙岗南岭普强花园二区26号一套28平方米的小产权房，2023年10月在阿里拍卖网的成交价是31.16万元，2024年3月以5.79万元的价格拍出，降幅达81.4%。
位于深圳龙华丹乐小区的一套21平方米单间，2023年5月在阿里拍卖网上的成交价是20.87万元，2023年底再次拍出时，价格降至3.5万元。
在阿里拍卖和京东拍卖等平台，小产权房成交价格波动的案例不在少数。
上述深圳开发商称，购买小产权的多为刚需群体，但也有部分购房者看好小产权房的租金收益，“因为总价便宜，租售比还是比较可观的”。
在他看来，由于当下房地产市场承压，出租率和租金均受到影响，“如果业主通过出租小产权房已经收回成本，出于风险考量很可能会抛售；一般情况下，刚需低价抛售的可能性较小”。
上述拍卖人士经手的几个房源，原房主多数不是自住，有的用于出租，但已经空置了几个月；有的是抵账得来的房子，“一直没有装修，留着也没用，能卖多少算多少”。
