一、何为小产权房

“小产权房”是指建设在集体土地上出售给非集体经济组织成员的房屋。

未经批准，占用集体土地建设的房屋及附属配套设施，没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体所有，属于违规违法用地。

二、国家法规政策的态度

国家法规政策一直对“小产权房”持限制态度。

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产权房是违章、违法建筑，和证件不全的房子概念完全不同。

小产权房的建设大致分为三种，第一种是村民在自家宅基地上建设的房子，自行筹措资金建设；第二种是村委会和村民在集体土地上开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，每年有分红；第三种是开发商出资、村集体出地，二者合作建设的楼盘，这种楼盘有合理规划设计、有专业物业服务，还有社区配套等。第三种方式能很好地提高村民的居住条件，同时也是购房者常说的小产权房，也是最易产生纠纷的一类小产权房。

而证件不全的房屋有很多种，小产权房只是其中一种。证件不全的房屋中包括：利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的“小产权房”未经立项批准或私自变更立项的楼盘；未取得规划审批的楼盘；私自变更规划的楼盘；私自改变土地用途的楼盘；土地产权存在纠纷；没有销售许可证又无产权证的房屋；未经验收或验收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；开发商未交纳相关税费的；土地、房屋被有关部门查封的等。

目前来看，私自购买小产权房的行为不会得到国家法律的认可与保障。太原市房产管理局相关人士表示，对于小产权房问题，官方表态是：“拆除一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片”。业内人士表示，想低价购入小产权房的购房者，在买房前需要认真思考小产权房未来可能产生的风险，如烂尾、拆迁无补偿、买卖合同无效维权无门等，购买便宜的小产权房，后期会隐藏着很高的风险。

本村内流转小产权房合法

不是所有的小产权房交易都违法。比如，在农村经常会出现宅基地房售卖的情况，而此类房屋只转让了使用权，不买卖所有权。

华贸硅谷所太原律师事务所律师李宁告诉记者：“在小产权房转让时，如果满足以下四点，合同有效，交易合法。首先，房屋交易需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；其次，转让人与受让人同为本村村民；同时，受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；并且宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于‘一户多宅或多房’。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住等。”其实，同一集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，或者房屋出售给本乡镇以外的人员，但取得了有关组织和部门的批准。

李宁说，根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止同一集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

违规购买宅基地建房不能转正

但大部分购买小产权房的购房者面临的情况是，购房合同不合法，在法律上这笔交易被视为无效。有两种情况是被视为不合法的：首先是本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房，例如太原市小马村村民购买坞城村集体用地上的房屋；其次是集体组织成员与城镇居民之间买卖的小产权房，即目前市场上出现最多的情况，可简单理解为“市民”买“农民房”。

农村宅基地是农民的立身之本，农民对宅基地只有使用权而没有所有权。在司法实践方面，人民法院不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。一般农村私有房屋买卖合同是会被认定无效的。

上海科尚律师事务所律师崔萍认为，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，例如宅基地、自留地、自留山，这些都属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。更通俗易懂地来讲，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。也就是说，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

但有一种例外情形，即城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

产生纠纷只能做到尽量平衡利益

如果购买了小产权房，买卖合同被认定无效之后，交易双方将如何处理呢？

据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

但在实际操作中，法院会尽力对买卖双方利益进行平衡。

有律师认为，在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，根据相关依据，除了依法确认小产权房买卖合同无效外，还会通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

现实生活中，还有更为复杂的情况出现。比如购买小产权房后面临市政改造征用等情况，此时会在补偿方面产生纠纷。在这种情况下，在确定赔偿买受人损失时，房屋重置和区位补偿价格会参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，会有专业的委托鉴定方式确定房屋重置和区位补偿价格，但这种情况非常复杂，对购置小产权购房者相对不利。

最后，再回到一开始，和大家讲讲，为何国家要出这个政策，这是因为，按照国家不动产统一登记的要求，2020年底要完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期，社会上有传言称，借这个登记的机会，小产权房是否会“转正”？这还有待进一步商榷，小编不敢妄加评论。大家想想，如果可以转正的话，70亿平米左右的小产权房，规模是商品房的近1/3，这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以，自然要告诫一下，别指望登记来转正了。另外，未来大城市都要旧改了，重申不能转正，旧改成本也会低一些。

（来源：山西晚报）

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