小产权房交易和继承
作者：广东广和律师事务所 焦冶宏律师
小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，宅基地上由农民自建的房屋通常不称为小产权房，但其交易和继承与小产权房有类似之处。由于小产权房并不具备完全的法律保障，其继承、交易、抵押、投资等问题相对复杂，有的隐藏问题在交易后几十年才爆发出来，给交易双方带来巨大风险，因此，
还完。
他借钱的朋友因刑事犯罪被判刑入狱，债权人将其与欠款人一并起诉，判决连带偿还。执行阶段其被公安布控，带回执行地法院要将其执政拘留。其作保安的年迈父亲找到我，愿意再付5万元，希望他不被拘留，找到执行法院协商，交了5万元没有拘留，口头答应不再找其偿还剩余款项。
今年债权人又向法院申请强制执行，将其已经出售了几年未办理更名手续的小产权房查封。买受人提起执行异议被人民法院依法驳回，认为不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不足以排除强制执行。后买受人又提起了执行异议之诉，一审也败诉被驳回，本案处在二审上诉阶段。
小产权房的买卖存在着天然的法律风险，买卖双方均应该有所认识。当买方付清全部购房款后，在房屋买卖中的法律风险大部分就转移到买方这边，类似于本案中自己住了几年的房子有可能被法院强制腾房；加上这几年房地产市场如此不景气，案涉房屋被人民法院低价拍卖后，我的这位朋友很有可能面临后续更大的经济损失及诉讼风险。
说两个实务中尚未统一的法律问题。
·本案中案涉房屋交易发生在法院查封前，并且已经支付了全部购房款，买受人实际占有该房屋，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当可以排除民事执行，但实践中并未统一裁判观点。
另外在房屋未办理完首次登记时，依法不应当判决将该房屋直接过户给债权人。但实践中经常见到未完成初始登记的房屋直接判决给第三人债权人的情况，导致在执行中出现了需要强制完成首次登记。
在强制过户的情形中间产生了两次税费的问题，增加了竞买人的交易成本和法院执行工作的工作量。任何不符合法律规定的交易都可能带来意料之外的风险，让本就处在困难的人更加困难，但归根结底还是自身法律认知不够带来的成本。
希望我的那位朋友能顺利度过人生的低谷期，挂了朋友的电话觉得没有给他讲清楚，仓促写了篇短文，观点不一定全面，也不一定正确，望各位批评指正。
